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¿Puede cobrarme la inmobiliaria a pesar de que se frustre la compra?


El proceso de venta de una casa puede ser arduo y complicado por requerir de tiempo, esfuerzo y determinados conocimientos. Por esta razón, muchas personas que quieren vender un inmueble deciden contar con los servicios de un agente inmobiliario que se encarga de intermediar la compraventa y ayudar con la localización de un comprador.

Los agentes inmobiliarios cobran por sus servicios una comisión que suele estar vinculada con un porcentaje sobre el precio de la venta. Hay situaciones en donde, después de que el vendedor y el comprador puestos en contacto por el agente llegan a un acuerdo para la venta del inmueble, por una serie de causas la operación se frustra y no se lleva a cabo. En estos casos, nos puede surgir la duda de si la inmobiliaria tiene derecho a cobrar honorarios a pesar de que la compraventa se haya frustrado. Lo explicamos en detalle en esta publicación.

El contrato de servicios de mediación con una agencia inmobiliaria

Los servicios que presta una agencia inmobiliaria se suelen denominar de mediación o de intermediación. La labor principal de un agente inmobiliario es la de poner en contacto a un vendedor de un inmueble y a un potencial comprador para que entre ellos se concierte la venta.

Por lo común, la prestación de servicios de los agentes inmobiliarios y la retribución que se percibe por ellos se suele establecer en un documento escrito que firman el agente y el cliente a modo de contrato.

Los servicios que presta el agente son todos aquellos encaminados a encontrar un potencial comprador para el cliente que vende su inmueble. Aquí nos encontramos con la publicación de anuncios de venta, la realización de gestiones para promocionar la venta, el mantenimiento de conversaciones con posibles partes interesadas, la realización de visitas, etcétera.

El derecho al cobro de honorarios por la agencia inmobiliaria

Por otro lado, en relación con la retribución del agente, la práctica general suele consistir en pactar un porcentaje sobre el precio de venta de la operación (p. ej. un 3% sobre el precio de venta).

Con respecto a cuándo tiene el agente derecho a su comisión, la regla general es que la misma se devenga cuando el vendedor y el comprador hayan celebrado satisfactoriamente el contrato de compraventa del inmueble. Es decir, el agente tiene derecho a cobrar su comisión cuando se ha conseguido el resultado de que las dos partes de la compraventa hayan formalizado el contrato reflejando la operación. Es necesario que la celebración del contrato sea por las actividades que ha desarrollado precisamente el agente.

Por lo común, se entiende que existe la celebración de un contrato de compraventa de inmueble en este sentido cuando se han firmado las arras entre las partes.

Frustración de la compraventa y cobro de honorarios por la agencia inmobiliaria

Con todo lo anterior en cuenta, nos queda por resolver qué es lo que ocurre con los honorarios de los agentes inmobiliarios cuando después de haberse celebrado el contrato de compraventa el mismo no se lleva finalmente a efecto y se termina frustrando la compraventa.

Pues bien, en este tipo de situaciones, nuestros tribunales tienen reconocido que la labor del agente inmobiliario se cumple cuando las partes celebran el contrato de compraventa. Sin embargo, la comisión del agente no está condicionada a que el contrato, después de celebrado, se cumpla y llegue a buen fin. Se entiende que el agente ha cumplido con su cometido con la celebración del contrato.

A esta conclusión debe de hacerse una matización. El contrato de servicios que firmen el agente y el cliente puede contener una cláusula que diga que la comisión del agente solo será debida si la operación llega a buen fin y no solo con el hecho de celebrar el contrato. Asimismo, también es común que estos contratos de servicios contengan una cláusula reduciendo en un porcentaje la comisión del agente para el caso de que, después de celebrado el contrato de compraventa, este se frustre por alguna causa.

Con independencia de lo anterior, también debemos ser conscientes de la posibilidad de negociar con el agente para que nos reduzca la comisión en caso de que se frustre la compraventa.

Cómo actuar en estos casos

Como último comentario de esta publicación, también queremos hacer una reflexión a los clientes que se encuentran con esta situación en donde son debidos a la inmobiliaria sus honorarios, pero la compraventa se frustra.

Lo primero que recomendamos, como decíamos, es negociar con el agente para reducir la comisión. La mayoría suelen ser sensibles con la situación y acuerdan la reducción de los honorarios.

Por otro lado, aquí también debemos tener en cuenta que si nosotros no somos la parte que ha incumplido el contrato de compraventa y ha frustrado la operación, tendremos la facultad de exigir a la otra parte una indemnización por los daños y perjuicios que su conducta nos ha causado. Entre estos daños y perjuicios estará la comisión que hemos tenido que pagar al agente.

Es decir, a pesar de que nos veamos obligados a pagar unos honorarios a la inmobiliaria, podremos repercutir los mismos a la parte incumplidora.

Somos abogados expertos en Derecho Inmobiliario

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan. En este tipo de situaciones, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado para resolver el problema de la manera más favorable y conveniente posible.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado


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