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Necesidad de la vivienda por el arrendador y terminación del contrato de alquiler


Durante la vida de un contrato de alquiler de vivienda puede tener lugar la situación en donde el propietario tenga necesidad de recuperar la vivienda para poder habitar en ella. En estos casos, nos podemos preguntar si por esta causa el dueño puede poner fin al contrato de alquiler y exigir al inquilino que abandone la vivienda. En esta publicación os explicamos cuáles son los requisitos que exige la ley en estos casos para permitir la extinción del contrato de arrendamiento en estas circunstancias.

El plazo de duración de un contrato de arrendamiento de vivienda

El plazo de duración de un contrato de arrendamiento de vivienda es el que pacten libremente las partes contratantes.

Ahora bien, no obstante esta regla general, la legislación de alquileres en España (la Ley de Arrendamientos Urbanos) es protectora de los intereses de los inquilinos, debido a la importancia de la vivienda en nuestra sociedad. Esta legislación establece que, con independencia de la duración que hayan pactado las partes, el contrato de arrendamiento de vivienda podrá prorrogarse, a voluntad del inquilino, por un periodo de hasta 5 años si el propietario de la vivienda es una persona particular o de hasta 7 años si el propietario se trata de una empresa.

Es decir, la ley, con independencia de lo acordado en el contrato, permite al inquilino estar en la vivienda, si es su deseo, hasta 5 o 7 años, según el caso.

A pesar de esta conclusión, la ley, en determinadas circunstancias, establece la posibilidad de que el contrato de arrendamiento de vivienda se extinga antes de estos plazos. Uno de estos casos que pueden dar lugar a la terminación anticipada es el de la necesidad de la vivienda por parte del propietario.

Requisitos para la finalización anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula en el artículo 9.3 la posibilidad de que el arrendador termine de manera anticipada el contrato en caso de necesitar la vivienda.

Ahora bien, es muy importante saber que para que el propietario ejercite esta facultad, la ley establece una serie de requisitos que se tienen que cumplir. Estos requisitos legales son los siguientes:

1.- El arrendador debe tener necesidad de la vivienda para sí, o para sus familiares de primer grado (padres o hijos), o para su cónyuge en los casos de sentencia firme decretando la separación o el divorcio.

Debe tenerse en cuenta que esta necesidad debe de ser real y constatable. No es suficiente el mero capricho o la conveniencia.

2.- La posibilidad de terminar el contrato por esta causa debe incluirse expresamente en el mismo.

Es decir, si no existe una cláusula en este sentido, no será ejercitable esta facultad, con independencia de las necesidades del arrendador.

3.- Debe haber transcurrido al menos 1 año de duración del contrato para poder ejercitar esta facultad.

Por tanto, no serán procedentes solicitudes de terminación por esta causa dentro del primer año de contrato.

4.- El arrendador debe comunicar al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato por esta causa, especificando el motivo de la misma, con un plazo de 2 meses de antelación a la finalización del contrato.

De esta manera, el propietario debe cumplir rigurosamente con este plazo e identificar y justificar apropiadamente la causa por la que se necesita la vivienda.

Procedimiento para llevar a cabo la finalización anticipada del contrato por necesidad del arrendador

De acuerdo con lo expuesto, el procedimiento para llevar a cabo la finalización anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad de la vivienda por el arrendador, se iniciará con la comunicación al arrendatario de esta circunstancia.

Es recomendable que para que quede constancia de esta comunicación se utilice un medio apto para acreditar el contenido y la recepción de la comunicación, como por ejemplo el burofax. No obstante, también surte efectos legales la comunicación a través de correo electrónico y Whatsapp.

Recibida esta comunicación por el arrendatario, el mismo deberá verificar si se cumplen con los requisitos legales antes expuestos. Si se comprueba que los requisitos están satisfechos, el inquilino tendrá obligación de abandonar la vivienda en los plazos indicados, sin que pueda oponerse.

Derechos del inquilino en estas situaciones

Finalmente, en este tipo de situaciones, debe tenerse en cuenta que la ley concede unos derechos al inquilino que sirven para evitar el uso abusivo de esta facultad por los arrendadores. El derecho del inquilino en estos casos consiste en lo siguiente.

Si en un plazo de 3 meses a contar desde que se extinguió el contrato por necesidad del arrendador, este no hubiera procedido a ocupar la vivienda, la ley concede al inquilino la facultad de elegir entre dos alternativas:

  1. Solicitar que se le reponga en el arrendamiento por un nuevo período de cinco años con las mismas condiciones que se tenían y con indemnización de los gastos en que se haya incurrido por el desalojo.
  2. Solicitar ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Para ejercitar estos derechos, el inquilino tiene 30 días desde que terminan los 3 meses antes indicados. Asimismo, el inquilino no tendrá estos derechos si el arrendador no ha podido ocupar la vivienda en plazo por causas de fuerza de mayor y ajenas a su control.

Somos abogados especialistas en arrendamientos

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado


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