
Transformar un local comercial en una vivienda es una tendencia que ha ganado popularidad en los últimos años, especialmente en ciudades como Madrid, donde la demanda de vivienda es alta y algunos locales comerciales han quedado desocupados. Este proceso puede ser una opción atractiva, pero también conlleva una serie de requisitos legales que es importante conocer. Entre ellos, la autorización de la comunidad de propietarios suele ser uno de los aspectos más controvertidos. En esta publicación, abordaremos este tema en detalle.
¿Es posible cambiar el uso de un local a vivienda?
Debemos saber que sí que es posible hacer un cambio de uso de local a vivienda. No obstante, la posibilidad de llevar esto a cabo dependerá de varios factores que son tanto de carácter jurídico como técnico. Entre ellos, hay que tener en cuenta:
1.- El planeamiento urbanístico: es necesario comprobar que el cambio de uso está permitido por el planeamiento urbanístico vigente en el municipio donde se encuentra el local. Esto implica revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
2.- Licencia municipal: el cambio de uso requiere obtener una licencia específica por parte del Ayuntamiento. Esta licencia evalúa aspectos como la habitabilidad, la accesibilidad y el cumplimiento de normativas técnicas, como la ventilación, la iluminación y las condiciones mínimas de superficie.
3.- Normativa de la comunidad de propietarios: aquí es donde surge la duda en donde nos vamos a centrar en esta publicación ¿Se necesita el consentimiento de los vecinos para proceder con el cambio de uso?
La autorización de la comunidad de propietarios para el cambio de uso
La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula las relaciones entre propietarios de un edificio y establece los límites en cuanto a las modificaciones que se pueden realizar en los elementos privativos. En relación con el cambio de uso, hay dos aspectos clave a considerar:
1.- El título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
Como es sabido, el título constitutivo de la comunidad de propietarios es el documento que describe la configuración del edificio, incluyendo el uso asignado a cada elemento privativo (viviendas, locales, garajes, etc.). Si el título especifica que los locales solo pueden destinarse a usos comerciales, será necesario modificarlo para permitir su conversión en vivienda. Esta modificación requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Asimismo, es importante revisar los estatutos de la comunidad, que son la norma que regula los usos y la forma de utilización del edificio y los cuales pueden contener restricciones adicionales sobre el uso de los locales. Incluso, pueden contener una prohibición expresa del cambio de uso de locales a viviendas. En estos casos, no podrá realizarse el cambio sin modificar previamente los estatutos mediante acuerdo unánime.
2.- La posible afectación de los elementos comunes.
Si el cambio de uso implica la realización de obras que afecten a elementos comunes del edificio (como instalaciones de fontanería, muros de carga o la fachada), será necesario contar con la autorización de la comunidad. Este tipo de acuerdo suele requerir una mayoría cualificada, como establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Como conclusión a este apartado, la respuesta sobre la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios para el cambio de uso dependerá del caso en que nos encontremos. La autorización será necesaria si hay una prohibición expresa en el título constitutivo o estatutos y/o cuando las modificaciones que se planifican hacer afectan a elementos comunes.
Procedimiento para solicitar el cambio de uso
Os resumimos a continuación el procedimiento para solicitar el cambio de uso para ver donde encaja la necesidad de revisar las cuestiones de la comunidad de propietarios:
1.- Comprobación inicial: en primer lugar, es necesario revisar el planeamiento urbanístico, el título constitutivo y los estatutos de la comunidad para identificar posibles restricciones.
2.- Proyecto técnico: se requiere contratar a un arquitecto para redactar un proyecto que cumpla con la normativa de habitabilidad y urbanística.
3.- Solicitud de licencia: se deberá presentar el proyecto y solicitar una licencia ante el Ayuntamiento competente. En esta fase, puede ser necesario acreditar la autorización de la comunidad si las obras afectan a elementos comunes.
4.- Ejecución de las obras: una vez obtenida la licencia, se puede realizar las obras necesarias para adoptar el local a su nuevo uso como vivienda.
5.- Notaría, registro y resto de trámites: finalmente, se debe proceder a reflejar en escritura pública notarial el cambio de uso, a su inscripción en el Registro de la Propiedad y a las gestiones necesarias para que a todos los efectos el inmueble pase a constar como vivienda, en lugar de como local.
¿Qué ocurre si la comunidad de propietarios se opone?
Si nos encontramos con un caso en donde la comunidad de propietarios debe dar su autorización y esta se opone a ello, como propietarios del local tendremos las opciones de negociar o de impugnar judicialmente la decisión de la comunidad en caso de considerarla injusta.
Con la negociación, intentaremos alcanzar un acuerdo con los vecinos, explicando los beneficios del cambio y ofreciendo soluciones a posibles preocupaciones (por ejemplo, comprometerse a minimizar las molestias derivadas de la obra o a hacer alguna remodelación positiva en los elementos comunes).
Si la negociación no permite llegar a un acuerdo y si se considera que la negativa de la comunidad es injustificada o arbitraria, se puede recurrir a los tribunales para impugnar el acuerdo comunitario. Sin embargo, esto implica un proceso legal que puede ser largo y costoso.
Contar con asesoramiento legal es clave
El cambio de uso de local a vivienda es un proceso complejo que implica cumplir con diversas normativas y, en muchos casos, superar la oposición de la comunidad de propietarios. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para analizar cada caso en particular y garantizar que se cumplan todos los requisitos legales.
En AINOS, somos expertos en esta materia y estamos aquí para ayudarte a convertir tu local en una vivienda de manera ágil y segura. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros. Estaremos encantados de atenderte con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
Con ganas de ayudarte
Si lo prefieres,
también te atendemos:

Whatsapp: +34 621 35 76 24

Teléfono: +34 621 35 76 24

Correo: contacto@ainosabogados.es
Deja una respuesta