
Cuando se habilita un local comercial para actividades que generan humos o vapores (restaurantes, cafeterías, panaderías, etc.), suele ser necesario instalar una salida de humos para garantizar una adecuada ventilación y cumplir con la normativa vigente. Sin embargo, la instalación de estas salidas en edificios de comunidades de propietarios puede ser fuente de conflictos y dudas legales. En esta publicación, analizamos los principales aspectos jurídicos de este tema.
¿Qué es una salida de humos y cuándo es necesaria?
Una salida de humos es un sistema diseñado para evacuar los gases y humos generados por actividades comerciales hacia el exterior del edificio, garantizando la seguridad y salubridad del local y de las personas.
La instalación de una salida de humos suele ser obligatoria en negocios de hostelería o actividades similares que empleen cocinas o generen emisiones que puedan afectar a la comunidad o al medio ambiente. Este requerimiento viene determinado por la normativa local y los reglamentos técnicos aplicables, como el Código Técnico de la Edificación (CTE) en España.
Derechos y limitaciones de los propietarios de locales
Los propietarios de locales comerciales tienen derecho a adaptar sus inmuebles para el ejercicio de actividades económicas, incluyendo la instalación de salidas de humos. Este derecho, sin embargo, no es absoluto y está condicionado por varios factores:
(a) Normativa urbanística y de edificación: La salida de humos debe cumplir con las exigencias legales en cuanto a ubicación, dimensiones, y materiales.
(b) Respeto a los elementos comunes del edificio: En la mayoría de los casos, las salidas de humos deben discurrir por fachadas, patios o cubiertas, que son elementos comunes de las comunidades de propietarios.
(c) Consentimiento de la comunidad: En muchos supuestos, será necesario contar con la aprobación de la comunidad de propietarios para llevar a cabo la instalación.
¿Es obligatorio el consentimiento de la comunidad de propietarios?
La normativa aplicable en estos casos se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las relaciones entre los propietarios de inmuebles en comunidades. Según esta ley:
.- Si la instalación de la salida de humos implica una alteración de elementos comunes, como la fachada, los muros de carga o el tejado, será necesario obtener la aprobación de la junta de propietarios. La mayoría exigible dependerá de la entidad de las obras a llevar a cabo.
.- En situaciones en las que la instalación no suponga una alteración significativa o esté prevista la realización de salidas de humos en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, podría no ser necesario el consentimiento expreso de los vecinos.
Es decir, no hay una respuesta única sobre la necesidad de autorización por parte de la comunidad. Será necesario analizar cada caso y valorar las circunstancias expuestas.
Resolución de conflictos
Es habitual que surjan discrepancias entre el propietario del local y la comunidad de vecinos, ya sea por el impacto estético, los ruidos o los posibles perjuicios que la salida de humos pueda causar. En estos casos, recomendamos seguir los siguientes pasos:
1.- Negociación previa: intentar alcanzar un acuerdo con la comunidad explicando la necesidad y la legalidad de la instalación.
2.- Asesoramiento técnico y jurídico: contar con un proyecto técnico que cumpla con la normativa y con el respaldo de un abogado especializado para asegurar que el proceso se desarrolla conforme a la ley.
3.- Acción judicial: si no se logra un acuerdo y el propietario del local tiene derecho a la instalación, puede recurrir a los tribunales para obtener una autorización.
Conclusión
La instalación de una salida de humos en un local comercial dentro de una comunidad de propietarios es un proceso que requiere planificación, cumplimiento normativo y, en muchos casos, negociación con los vecinos. Para evitar conflictos y garantizar una solución adecuada, es esencial contar con asesoramiento técnico y jurídico desde el inicio.
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En AINOS, somos abogados expertos en Derecho Inmobiliario y estamos a tu disposición para ayudarte en cualquier aspecto relacionado con la instalación de salidas de humos o con otros temas legales que afecten a tu local comercial. No dudes en contactarnos para recibir el mejor asesoramiento con la profesionalidad y cercanía que nos caracteriza.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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