Son diversas las razones que pueden llevar al inquilino de un local de negocio a tomar la decisión de desistir y poner fin al contrato de arrendamiento. Quizá ha encontrado otro local más grande donde ubicar a su creciente plantilla. O quizá el negocio no marcha como esperaba y quiere echar el cierre.
En este tipo de situaciones, el inquilino puede preguntarse cómo puede llevar a cabo el desistimiento del contrato para poner fin al mismo. En esta publicación explicamos qué dice la ley respecto al desistimiento de un contrato de arrendamiento de local de negocio para saber en qué condiciones se puede efectuar el mismo.
¿Es posible el desistimiento de un contrato de alquiler de local de negocio?
La primera duda que surge en estos casos es si el arrendatario (inquilino) del local puede llevar a cabo el desistimiento del contrato y poner fin al mismo.
A este respecto, debemos de tener en cuenta que no se aplica la regulación relativa al desistimiento en los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta regulación protege al inquilino por tratarse de un contrato de alquiler de su vivienda, permitiéndole desistir sin ningún tipo de causa y en cualquier momento del contrato. Pero como decimos, esto no se aplica en los contratos de arrendamiento de local de negocio.
En los contratos de arrendamiento de local, es lo que se haya pactado en el propio contrato lo que va a determinar si el inquilino tiene derecho a desistir anticipadamente del contrato antes de que expire el plazo fijado en el acuerdo. Es decir, para valorar si el inquilino del local de negocio tiene derecho a desistir del contrato tenemos que revisar las cláusulas del mismo y ver si existe una que establezca la posibilidad de desistimiento.
El desistimiento de un alquiler de local de negocio pactado en el contrato
Como decimos, el desistimiento anticipado del contrato de alquiler de local de negocio va a ser posible si así se ha pactado en el contrato. Normalmente, los contratos suelen incluir esta posibilidad después de pasado un tiempo desde que se firmó el contrato o a cambio de una compensación al arrendador.
El desistimiento de un alquiler de local de negocio de mutuo acuerdo
Debe saberse que existe una posibilidad de que se desista anticipadamente del contrato de alquiler sin que esto esté pactado expresamente. Esta posibilidad es el caso en el que el arrendador y el arrendatario logran ponerse de acuerdo para poner fin al contrato antes de la llegada del final del plazo de vigencia.
Es común que el arrendador pueda estar dispuesto a aceptar un acuerdo de este tipo si se le compensa adecuadamente o si se le busca y consigue un arrendatario que sustituya al inquilino saliente. Por tanto, en caso de que no exista una cláusula de desistimiento, es recomendable que el inquilino promueva una negociación con el arrendador para poner fin de mutuo acuerdo al contrato.
El desistimiento de un alquiler de local de negocio sin el consentimiento del arrendador
Por último, debemos también comentar el caso en que un inquilino desea desistir del contrato, pero no hay una cláusula que le permita hacer esto y tampoco es posible el acuerdo con el arrendador.
Aquí queremos dejar bien claro que sería ilícita y constituiría un incumplimiento del contrato la conducta del inquilino que abandona el local y deja de pagar el precio pactado como renta.
En este tipo de situaciones, la ley concede al arrendador dos tipos de facultades, pudiendo ejercitar la que le resulte más conveniente.
(i) Solicitar el cumplimiento del contrato y el mantenimiento del pago de la renta.
(ii) Solicitar la resolución y terminación del contrato, con una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento. Esta indemnización de daños y perjuicios consistirá en una compensación por la frustración de los ingresos que se esperaban obtener del alquiler.
En relación con esta última indemnización, queremos dejar indicado que nuestros tribunales no suelen conceder las rentas de todo el plazo que quedaba para terminar el arrendamiento, ya que se entiende que, una vez resuelto el contrato, el local se puede volver a alquilar. Lo que se suele considerar equitativo es el pago de una mensualidad por cada año de arrendamiento que quede por cumplir.
Conclusión
La conclusión de todo lo que hemos expuesto es que para valorar si un inquilino puede desistir de un contrato de alquiler de negocio lo primero que habrá que considerar es el contrato y sus cláusulas. Si el contrato no permitiese el desistimiento, es posible acordarlo con el arrendador. Si esto no es posible y aun así el inquilino decidiese desistir, se enfrentaría a la posibilidad de que el arrendador ejercitase acciones legales frente a él.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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