1. Introducción
Una de las situaciones que más dudas genera en los arrendamientos de vivienda se produce cuando el propietario comunica al inquilino que necesita recuperar el inmueble para vivir en él o para destinarlo a un familiar.
Ante esta comunicación, es habitual preguntarse: ¿puede el arrendador poner fin al contrato antes de que transcurra su duración mínima?, ¿es suficiente con alegar que necesita la vivienda?, ¿Qué familiares pueden ocuparla?, ¿Qué sucede si finalmente nadie se instala en ella?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla esta posibilidad, pero la somete al cumplimiento de una serie de requisitos. Por tanto, la mera voluntad del propietario de recuperar la vivienda no basta para obligar al arrendatario a abandonarla.
A continuación, analizamos las principales condiciones de esta facultad y las consecuencias de su utilización indebida.
2. La recuperación de la vivienda como excepción a la prórroga obligatoria
En los arrendamientos de vivienda habitual, la ley reconoce al inquilino el derecho a permanecer en el inmueble durante un periodo mínimo, aunque inicialmente se haya pactado una duración inferior.
No obstante, el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una excepción: una vez transcurrido el primer año, el arrendador puede recuperar la vivienda antes de que finalice el periodo mínimo de cinco años cuando la necesite como vivienda permanente para sí o para alguna de las personas expresamente previstas en la ley.
Ahora bien, esta facultad solo puede ejercerse cuando el arrendador es una persona física. Una sociedad o cualquier otra persona jurídica no puede alegar una necesidad personal o familiar de vivienda para resolver anticipadamente el contrato.
3. ¿Para qué familiares puede recuperarse la vivienda?
La ley delimita expresamente quién puede ocupar el inmueble. La recuperación puede producirse para destinar la vivienda habitual a:
- El propio arrendador.
- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, es decir, sus padres o hijos.
- Su cónyuge, cuando exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por tanto, esta posibilidad no se extiende a cualquier miembro de la familia. La necesidad de vivienda de un hermano, un sobrino, un primo o un nieto no permite, por sí sola, acudir al mecanismo previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4. La importancia de que esta posibilidad figure en el contrato
En los contratos sometidos a la regulación actualmente vigente, no basta con que surja posteriormente una necesidad de vivienda. Es imprescindible que, en el momento de firmar el contrato, se haya recogido expresamente la posibilidad de recuperar el inmueble por esta causa antes de que transcurran cinco años.
Si el contrato no contiene esta previsión, el propietario no puede interrumpir las prórrogas obligatorias alegando que necesita la vivienda para sí o para un familiar.
Esta cuestión exige especial atención porque el régimen aplicable depende de la fecha de celebración del arrendamiento. Los contratos antiguos pueden encontrarse sometidos a una regulación diferente o incluso haber superado ya sus prórrogas legales, por lo que no debe analizarse su situación aplicando automáticamente las reglas actuales.
5. La necesidad debe ser real y estar debidamente identificada
La recuperación del inmueble debe responder a una necesidad efectiva de destinarlo a vivienda permanente. No resulta suficiente alegar de forma genérica que el propietario “quiere disponer de la vivienda” o que prefiere tenerla libre.
La comunicación dirigida al arrendatario debe especificar quién va a ocupar el inmueble y cuál es la causa que justifica esa necesidad. Puede tratarse, por ejemplo, de un cambio en la situación familiar, laboral o personal que haga necesario establecer allí la residencia habitual.
En cualquier caso, esta vía no puede utilizarse para recuperar el inmueble con la verdadera intención de venderlo, destinarlo a alquiler turístico o celebrar un nuevo arrendamiento con una renta superior. La necesidad alegada debe corresponderse con la finalidad para la que la ley permite resolver anticipadamente el contrato.
6. Comunicación al inquilino y plazo de preaviso
El arrendador debe comunicar al inquilino su necesidad de recuperar la vivienda con una antelación mínima de dos meses respecto de la fecha en la que vaya a necesitarla.
Además, la comunicación debe identificar la causa y la persona que ocupará el inmueble. Aunque la ley no impone un medio concreto, resulta aconsejable realizarla de forma fehaciente, de manera que pueda acreditarse tanto su contenido como la fecha de envío y recepción.
El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo suele ser el medio más adecuado, especialmente porque esta comunicación puede adquirir una importancia decisiva si el inquilino se opone a abandonar la vivienda y resulta necesario iniciar un procedimiento judicial.
7. ¿Qué ocurre si el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda?
El cumplimiento de los requisitos legales no permite al propietario recuperar la posesión por sus propios medios.
Si el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, el arrendador deberá acudir al correspondiente procedimiento judicial para obtener su desalojo. No puede cambiar la cerradura, impedirle el acceso, retirar sus pertenencias ni adoptar medidas de presión para forzar su salida.
Durante el procedimiento, deberá acreditarse que concurren los presupuestos exigidos: que el contrato permite la recuperación por necesidad, que ha transcurrido el primer año, que la comunicación se ha realizado correctamente y que existe una necesidad ajustada a los supuestos legales.
8. La obligación de ocupar la vivienda en el plazo de tres meses
Una vez extinguido el contrato o producido el desalojo efectivo, la vivienda debe ser ocupada por la persona indicada en la comunicación dentro del plazo de tres meses.
Esta obligación constituye una garantía esencial frente a la utilización fraudulenta de esta causa. Si el propietario recupera el inmueble alegando una necesidad que después no se materializa, el antiguo inquilino puede reaccionar legalmente.
Salvo que la falta de ocupación se deba a una causa de fuerza mayor, el arrendatario puede optar, dentro del plazo de treinta días, entre:
- Recuperar el uso de la vivienda mediante un nuevo contrato de hasta cinco años, manteniendo las anteriores condiciones contractuales y reclamando los gastos ocasionados por el desalojo.
- Solicitar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Por tanto, la recuperación de la vivienda no termina con la entrega de las llaves. El arrendador debe cumplir posteriormente la finalidad concreta que justificó la resolución anticipada del contrato.
9. Conclusión
La posibilidad de recuperar una vivienda alquilada para uso propio o de determinados familiares existe, pero no constituye un derecho automático del propietario.
Para ejercerla válidamente deben cumplirse todos los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: que el arrendador sea persona física, que haya transcurrido el primer año, que la posibilidad figure expresamente en el contrato cuando así lo exija el régimen aplicable, que exista una necesidad real de vivienda permanente y que se efectúe una comunicación adecuada con al menos dos meses de antelación.
Asimismo, la persona indicada debe ocupar efectivamente la vivienda dentro de los tres meses siguientes. De no hacerlo, el antiguo inquilino puede solicitar la reposición en el inmueble o la correspondiente indemnización.
En esta materia, la fecha del contrato, su contenido y la forma en que se haya comunicado la necesidad pueden modificar por completo la valoración jurídica del caso. Por ello, antes de requerir la entrega de la vivienda o de aceptar abandonar el inmueble, resulta fundamental revisar la documentación y comprobar que se cumplen todas las condiciones legales.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil para comprender en qué circunstancias un arrendador puede necesitar recuperar su vivienda antes de que termine el contrato de alquiler. Si necesitáis nuestra ayuda para analizar vuestro caso concreto o cualquier otra cuestión relacionada con arrendamientos y vivienda, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por AINOS ABOGADOS – Arly Estrada