1.- INTRODUCCIÓN
El alquiler por habitaciones se ha convertido en una fórmula cada vez más habitual dentro del mercado inmobiliario, tanto para propietarios que desean rentabilizar sus viviendas, como para operadores que desarrollan su actividad mediante el arrendamiento de inmuebles completos y su posterior subarriendo por habitaciones.
Sin embargo, esta modalidad de arrendamiento ha experimentado cambios relevantes tras la aprobación de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, que introducen modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Entre las principales novedades destacan la regulación expresa del alquiler por habitaciones, el establecimiento de límites a las rentas que pueden percibirse, las nuevas exigencias para justificar la temporalidad de los contratos y las condiciones para repercutir determinados gastos y servicios a los ocupantes.
Pero ¿qué implican realmente estos cambios? A continuación, analizamos las principales novedades y sus consecuencias para arrendadores y personas que desarrollan una actividad de alquiler por habitaciones.
2.- ¿QUÉ RÉGIMEN JURÍDICO SE APLICA AHORA AL ALQUILER POR HABITACIONES?
Una de las novedades más relevantes introducidas por le Real Decreto-ley 29/2026 es la modificación del artículo 3 de la LAU, que incorpora expresamente el arrendamiento parcial de una vivienda, incluido el alquiler de habitaciones o estancias, dentro de las modalidades de arrendamiento de vivienda habitual y de arrendamiento para uso temporal.
Esta modificación resulta especialmente significativa porque refuerza la necesidad de atender a la verdadera finalidad del contrato y a las circunstancias en las que se produce la ocupación.
Así, la distinción entre un arrendamiento de vivienda habitual y uno de carácter temporal no dependerá exclusivamente de la duración pactada o de que el contrato figure como “contrato de temporada”, sino de la finalidad real que justifica la ocupación del inmueble.
3.- NUEVAS EXIGENCIAS PARA LOS CONTRATOS DE TEMPORADA: LA CAUSA DE TEMPORALIDAD.
En relación con lo anterior, el Real Decreto-ley 29/2026 modifica el artículo 7 de la LAU introduce nuevas exigencias para los arrendamientos de carácter temporal.
La norma exige que el contrato identifique expresamente la causa que justifica la temporalidad y que esta responda a una necesidad de alojamiento transitoria, debidamente justificada y acreditable.
La reforma también incorpora un nuevo artículo 9 bis a la LAU, que regula la duración de estos contratos y establece determinados límites y condiciones para su celebración y continuidad.
Por tanto, la práctica de formalizar contratos de once meses no constituye, por sí sola, garantía de que el arrendamiento tenga naturaleza temporal. La duración pactada deberá ser coherente con la causa que justifica la ocupación y con las circunstancias concretas del arrendatario.
4.- LIMITES DE RENTA EN EL ALQUILER POR HABITACIONES.
Otra de las modificaciones que merece especial atención es la introducida en el artículo 17.9 de la LAU.
Este precepto establece que la suma de las rentas de los distintos contratos de arrendamiento parcial de habitaciones o estancias que se encuentren simultáneamente vigentes sobre una misma vivienda no podrá superar la renta que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa.
Además, cuando el inmueble se encuentre situado en una zona de mercado residencial tensionado, deberán observarse también las limitaciones de renta previstas en los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la LAU.
Por ello, resulta conveniente revisar los precios aplicados, las condiciones de cada habitación y el régimen de limitación de rentas que pueda resultar aplicable a cada inmueble.
5.- GASTOS, SUMINISTROS Y SERVICIOS ADICIONALES¿PUEDEN REPERCUTIRSE AL ARRENDATARIO?
La reforma también introduce modificaciones en materia de gastos y servicios asociados al arrendamiento a través del artículo 20 de la LAU.
En los modelos de alquiler por habitaciones es frecuente que, además de la renta, se cobren cantidades adicionales por conceptos como suministros, limpieza de zonas comunes, conexión a internet, ropa de cama u otros servicios vinculados a la estancia. Sin embargo, la nueva regulación establece determinadas condiciones para la repercusión de estos importes.
En primer lugar, el artículo 20 de la LAU contempla la posibilidad de pactar por escrito la repercusión de determinados gastos generales, siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos. Por su parte, los suministros individualizados mediante contador serán, con carácter general, de cuenta del arrendatario.
Especial atención merecen los denominados servicios no esenciales. La nueva regulación establece que estos únicamente podrán cobrarse cuando el arrendatario los haya solicitado expresamente y por escrito, una vez haya sido informado previamente de su carácter voluntario y de su coste.
Esta distinción resulta especialmente relevante en los alquileres por habitaciones, donde pueden ofrecerse prestaciones adicionales como las descritas con anterioridad. En este sentido, habrá que atender a la naturaleza de cada prestación y a las condiciones en las que se ofrece para determinar si puede considerarse un servicio voluntario o si, por el contrario, forma parte de las condiciones del propio arrendamiento. No es baladí recalcar que, la calificación de estas cantidades puede, además, tener incidencia en el cálculo de los límites de renta.
Por tanto, no basta con separar formalmente los conceptos en el contrato o en los recibos, será necesario atender a su verdadera naturaleza y a cómo se prestan en la práctica.
Finalmente, debe tenerse presente que el artículo 20.2 de la LAU prohíbe trasladar al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, cualquier que sea la denominación utilizada para ello.
6.- ¿QUÉ SUCEDE CON LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA REFORMA?
Los cambios normativos tienen una incidencia particular en los modelos de negocio que consisten en arrendar viviendas completas a sus propietarios para, posteriormente, subarrendarlas por habitaciones, contando para ello con la correspondiente autorización.
En estos supuestos, el análisis no debe limitarse a los contratos celebrados con los ocupantes de las habitaciones, también resulta necesario revisar los contratos principales, la autorización para el subarrendamiento parcial, su duración y las condiciones pactadas con el propietario.
En este sentido, el Real Decreto-ley 28/2026 introduce modificaciones en el régimen de continuidad de los arrendamientos de vivienda habitual, por lo que conviene examinar cómo pueden afectar a cada relación contractual y, especialmente, a los plazos de duración y finalización de los contratos principales.
La correcta coordinación entre el arrendamiento principal y los contratos de habitaciones es esencial para evitar situaciones en las que la actividad desarrollada con los ocupantes no resulte compatible con las condiciones o la duración del contrato suscrito con el propietario.
7.- LA NECESIDAD DE ADAPTAR CADA MODELO DE ALQUILER A LA NUEVA REGULACIÓN.
Como puede observarse, las modificaciones introducidas no se limitan a una cuestión formal o a la adaptación de determinados modelos de contrato, afectan a aspectos esenciales de la actividad: la naturaleza de los arrendamientos, su duración, la justificación de temporalidad, la fijación de rentas y la repercusión de gastos y servicios.
Además, el análisis puede variar considerablemente en función de si quien alquila las habitaciones es propietario del inmueble o si desarrolla su actividad mediante el arrendamiento previo de viviendas de terceros para su posterior subarrendamiento.
¡Estamos para ayudarte!
Esperamos que esta publicación os haya sido útil para comprender cómo puede afectar la vigencia de los nuevos Reales Decretos-ley a los contratos de arrendamiento por habitaciones. Si necesitáis nuestra ayuda para analizar vuestro caso concreto o cualquier otra cuestión relacionada con arrendamientos urbanos o subarrendamientos, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por AINOS ABOGADOS – María Fernández