En este artículo os vamos a explicar en qué consiste la enervación del desahucio en un contrato de alquiler. Mediante este mecanismo, el inquilino puede evitar ser desahuciado pagando lo que debe y poniéndose al día. Para poner esto en práctica, es necesario que se cumplan unos determinados requisitos que establece la ley. Lo detallamos todo en esta publicación.
Qué es la enervación del desahucio
Como es sabido, si un inquilino incumple con el contrato de arrendamiento y deja de pagar la renta, el propietario puede solicitar que se termine el contrato y que se desahucie al inquilino.
En estos casos, la ley regula un mecanismo para reconducir este tipo de situaciones y dar al arrendatario una segunda oportunidad para cumplir con el contrato. Esta facultad del inquilino se llama enervación del desahucio.
Requisitos para la enervación del desahucio
La enervación del desahucio se produce en una situación muy concreta. Esta ocurre cuando, a la vista del incumplimiento del inquilino por la falta de pago, el propietario presenta ante los tribunales una demanda de desahucio.
Cuando esto ocurre, el tribunal notifica la demanda al inquilino demandado y le concede un plazo de 10 días hábiles para que pague.
Pues bien, si el inquilino abona todo lo que debe a esa fecha, evitará que se produzca el desahucio, ejercitando válidamente su derecho de enervación. Así, conseguirá mantenerse en el contrato, al haber dado cumplimiento a sus obligaciones y salvando de esta manera el desahucio.
Sí que debemos advertir, no obstante, que con la enervación, aparte de ponerse al día, el inquilino deberá pagar los costes de abogado y procurador que le haya costado al propietario presentar la demanda de desahucio que se enerva.
Cómo evitar por el propietario la enervación del desahucio por el inquilino
No obstante lo anterior, debemos conocer que la ley reconoce la posibilidad de eliminar el derecho de enervación del inquilino. Esto es lógico, ya que, con la enervación, se da continuidad a un contrato de arrendamiento en donde el inquilino ha incumplido previamente sus obligaciones, con el riesgo de que eso pueda volver a ocurrir y los problemas que eso puede traer para el propietario.
Existen dos supuestos en donde la ley permite al propietario cancelar el derecho de enervación del inquilino.
El primero de ellos se consigue cuando, antes de presentar la demanda de desahucio en los tribunales, el propietario ha enviado al inquilino una comunicación fehaciente (burofax) en donde le pone de manifiesto que tiene cantidades a deber y que si no se pone al día va a proceder a la terminación del contrato y al desahucio. Esta reclamación previa debe hacerse con 30 días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio para eliminar la enervación.
El segundo caso en donde se elimina el derecho de enervación es cuando el inquilino ya ha hecho previamente uso del mismo. Es decir, que si después de haber enervado válidamente el desahucio una vez, el propietario tiene que presentar una demanda de desahucio de nuevo, aquí la ley ya no concede otra vez la facultad de enervación al inquilino.
Discusión sobre la procedencia de la enervación del desahucio
Puede ocurrir que el inquilino pretenda la enervación del desahucio pagando al propietario determinadas cantidades debidas, pero que, sin embargo, el propietario considere que no ha satisfecho todo lo que se le debe.
Aquí, cuando hay demanda de desahucio y solicitud de enervación por el inquilino y el propietario no está de acuerdo con ella, se celebra un juicio delante del Juez en donde se evaluará quién de las dos partes tiene razón.
Tras el juicio, el Juez dictará una sentencia en donde declare si procede o no la enervación. Si es procedente, el inquilino evitará el desahucio, como se ha dicho. Si no es procedente, el Juez determinará un día y una hora en donde se producirá el lanzamiento forzoso del inquilino, si el mismo no desaloja el inmueble voluntariamente.
¿A qué tipo de contratos de arrendamiento se aplica la enervación?
Lo que acabamos de explicar sobre la enervación se aplica a todo tipo de arrendamientos. Esto incluye, entre otros, los de vivienda, local, garaje y terrenos.
¿Dónde se regula la enervación del desahucio?
La regulación de la enervación del desahucio se puede encontrar, principalmente, en el artículo 22, apartado 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ejemplo de enervación del desahucio
Para finalizar, os ponemos un ejemplo en relación con todo lo que hemos explicado sobre la enervación del desahucio.
Pongamos por caso que Luis, que es propietario de una vivienda en Madrid, se la alquila a Juan por 900 € al mes. Después de un tiempo, Juan tiene a deber a Luis tres meses de renta, 2.700 €.
Ante esta situación, Luis llama en varias ocasiones a Juan para que se ponga al día, a lo que este le contesta que ahora mismo no está pasando por un buen momento económico.
Vista la negativa de Juan a pagar, Luis decide interponer una demanda de desahucio ante los tribunales de Madrid.
Juan recibe la notificación de la demanda de desahucio y consigue reunir el dinero para pagarle a Luis dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda de desahucio. Con ello, Juan consigue enervar el desahucio y mantenerse en el contrato de alquiler. No obstante, Juan tendrá que pagar los costes de abogado y procurador que le ha supuesto a Luis tener que demandarle.
En este caso, Luis podría haber evitado que Juan enervase el desahucio si, en vez de simplemente llamarle y decirle que le pague, le hubiese enviado un burofax reclamándole la deuda con 30 días de antelación a la interposición de la demanda.
En cualquier caso, conviene saber que Juan, habiendo ya enervado una vez el desahucio, no podrá volverlo a hacer una segunda vez.
Somos abogados de desahucios en Madrid
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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