Según el portal Fotocasa, cada vez más propietarios ponen sus viviendas en alquiler por periodos cortos, ya sea a través de plataformas como Airbnb o Booking, o directamente a trabajadores, estudiantes o personas que necesitan alojamiento puntual. Pero hay una pregunta clave que muchos no se hacen antes de firmar: ¿qué tipo de alquiler estoy haciendo exactamente?
La diferencia entre un alquiler de temporada y un alquiler turístico no es solo terminológica. Implica obligaciones legales y fiscales diferentes y, desde 2025, también consecuencias distintas respecto a las comunidades de vecinos. En esta publicación te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿QUÉ ES EL ALQUILER DE TEMPORADA?
El alquiler de temporada es aquel en el que se cede una vivienda durante un tiempo determinado para cubrir una necesidad temporal de alojamiento: trabajo en otra ciudad, estudios, obras en la vivienda habitual, una temporada de esquí, vacaciones, entre otros. La clave está en que el inquilino no va a vivir allí de forma permanente.
Este tipo de contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente como «arrendamiento para uso distinto del de vivienda». Las partes tienen bastante libertad para pactar las condiciones: la duración, la renta y las garantías adicionales que consideren oportunas, más allá de la fianza de dos mensualidades que exige la ley. Lo que sí debe quedar claro en el contrato es la causa del arrendamiento, el domicilio habitual del inquilino y que la finalidad no es convertirse en su vivienda habitual.
¿Y EL ALQUILER TURÍSTICO?
En el alquiler turístico, hablamos de viviendas que se ofrecen a visitantes por días, semanas o meses, con finalidad lucrativa, a través de plataformas digitales, agencias u otros canales de promoción turística.
La diferencia fundamental es que este tipo de alquiler está completamente excluido de la LAU. Se rige por la normativa turística de cada comunidad autónoma.
En la Comunidad de Madrid (así como en la gran mayoría del resto de Comunidades Autónomas) existe normativa específica que exige cumplir con requisitos de habitabilidad, seguridad y equipamiento: calefacción, extintor, señalización de emergencia, seguro de responsabilidad civil, entre otros varios.
Además, en Madrid, para alquilar tu vivienda con fines turísticos necesitas obtener el certificado de idoneidad correspondiente (el CIVUT), expedido por un técnico competente, e inscribirte en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
PRINCIPALES DIFERENCIAS EN LA PRÁCTICA
La primera gran diferencia es la normativa aplicable. El alquiler de temporada se regula por la LAU, como contrato civil, mientras que el turístico queda fuera de ella y se somete a la normativa sectorial de cada comunidad autónoma, que trata la actividad como un negocio turístico.
La segunda es la duración. En el alquiler de temporada, las partes pactan libremente cuánto dura el contrato, sin límites, más allá de que la vivienda no sirve como domicilio habitual. En el turístico, las estancias se computan por días, semanas o meses, y siempre están vinculadas al uso vacacional o turístico.
La tercera, y quizás la más desconocida, es el tratamiento fiscal. En el alquiler de temporada, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, pero sin poder aplicar la reducción del 50% que existe para los alquileres de vivienda habitual. En el turístico, como explica la propia Agencia Tributaria, depende de lo que ofrezcas: si solo alquilas el piso, también es rendimiento de capital inmobiliario, pero si ofreces servicios propios de un hotel (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayuno, conserjería) o tienes un empleado a jornada completa gestionando el negocio, pasa a considerarse actividad económica, con implicaciones fiscales muy distintas.
EL GRAN CAMBIO DE 2025: REGISTRO OBLIGATORIO Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
El cambio más importante para los propietarios de viviendas turísticas llegó en abril de 2025 con la entrada en vigor de la LO 1/2025. Esta ley introduce dos novedades clave en la Ley de Propiedad Horizontal.
La primera: a partir de ahora, ningún propietario puede destinar su piso a uso turístico sin que la comunidad de vecinos lo haya aprobado expresamente. El presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato de la actividad si se realiza sin esa autorización e incluso iniciar acciones judiciales.
La segunda es un régimen transitorio: si antes de la entrada en vigor de esta ley ya explotabas tu vivienda como alojamiento turístico y estabas correctamente inscrito y cumpliendo con la normativa autonómica, puedes seguir con tu actividad. Pero si no estabas al día, la situación puede complicarse.
Asimismo, desde el 1 de julio de 2025, tanto los alquileres de temporada como los turísticos deben inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos y obtener un Número de Registro de Alquiler (NRUA). Aquí se explica cómo hacerlo a través del sitio oficial de Registradores. Este número debe aparecer en todos los anuncios publicados en plataformas digitales, que están obligadas a verificarlo y a retirar en menos de 24 horas cualquier anuncio que no lo tenga.
¿QUÉ PASA SI ME EQUIVOCO?
Firmar un contrato de temporada cuando en realidad estás haciendo un alquiler turístico, o viceversa, puede tener consecuencias legales y fiscales importantes. Desde sanciones administrativas por no cumplir con la normativa turística, hasta problemas con Hacienda por declarar incorrectamente los ingresos o no estar inscrito en el Registro Único.
Y ahora, con la nueva normativa, también puede significar enfrentarte a una orden de cese de actividad por parte de tu propia comunidad de vecinos.
En definitiva, alquiler de temporada y alquiler turístico son figuras con marcos legales y fiscales propios, y confundirlos puede traerte consecuencias económicas y conflictos vecinales de difícil solución. La normativa ha cambiado de forma significativa en 2025 y seguirá evolucionando, por lo que identificar correctamente tu situación y contar con asesoramiento legal especializado resulta hoy más necesario que nunca.
Escrito por AINOS ABOGADOS – Ana Calvo