Tratamos en esta publicación una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 23 de julio de 2024, en donde se resuelve un caso interesante sobre la posibilidad de desahuciar al inquilino para el supuesto de que solo haya dejado impagado un mes de renta.
Resumen de los hechos del caso
Una sociedad mercantil tenía firmado con Feliciana un contrato de arrendamiento. Este contrato se firmó el 10 de mayo de 1983 por tiempo indefinido. A la fecha de los hechos, la renta ascendía a 904,82 € mensuales, los cuáles debían abonarse dentro de los cinco primeros días de cada mes.
La sociedad propietaria interpuso demanda de desahucio frente a Tatiana con fundamento en que no había atendido el pago del recibo del mes de julio de 2020, que fue devuelto por el banco de la sociedad con fecha 14 de julio. No era procedente la enervación del desahucio, al ya haberse ejercitado esa facultad en otra ocasión.
Resultaba que el impago del mes de renta por parte de Feliciana se debió a un cúmulo de circunstancias muy particulares. Feliciana era una persona de 82 años al momento de los hechos. El pago de la renta lo hacía traspasando dinero de la cuenta bancaria donde recibía la pensión a aquella donde se le giraban los recibos del alquiler. En esta operativa, resultó que a la cuenta donde se giraban los recibos, le faltaron 10 euros para poder tener fondos disponibles para el pago. También ocurrió que en el mes de julio, tanto Feliciana, como su marido de avanzada edad y del que era su cuidadora principal, sufrieron diversos accidentes domésticos. Aparte de lo anterior, también ocurrió que Feliciana, según advirtió la devolución del recibo, a principios del mes de agosto hizo el ingreso en la cuenta de la propietaria.
Tomando en cuenta estas circunstancias, el Juzgado de primera instancia consideró que no procedía la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, ya que se podría hablar de una situación de fuerza mayor o caso fortuito o de un mero retraso que no ha perjudicado el interés del acreedor y que no puede motivar una finalización del contrato.
La sociedad recurre en apelación esta sentencia. La Audiencia Provincial revoca la sentencia del Juzgado y da la razón a la sociedad. Considera que el impago de un solo mes de renta puede permitir la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, sin que el propietario tenga por qué tolerar retrasos ni verse afectado por circunstancias a él ajenas.
A la vista de esta sentencia de la Audiencia, Feliciana decidió interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo, el cual ha dado lugar a la sentencia que se comenta, de fecha 23 de julio de 2024.
Resolución del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo resuelve en favor de Feliciana y decide revocar la sentencia de la Audiencia Provincial. La decisión del Supremo se basa en los siguientes argumentos:
1.- Es jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo que el impago de una mensualidad de renta puede derivar en la resolución del contrato de arrendamiento, ya que el arrendador no tiene por qué soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Ello se mantiene incluso en el caso de que después de presentada la demanda el arrendatario abone la renta debida.
2.- No obstante lo anterior, el Tribunal Supremo también ha reconocido que es posible que atendiendo a las circunstancias particulares y excepcionales del caso concreto sea posible argumentar y afirmar que no ha existido un verdadero incumplimiento contractual que pueda permitir finalizar el contrato de arrendamiento.
3.- Con base en lo anterior, el Supremo estima que concurren en el caso circunstancias particulares que justifican que no se acuerde la resolución del contrato, no procediendo el desahucio y manteniendo a Feliciana en el arrendamiento.
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