Daños a vivienda por obras del vecino ¿Se le puede demandar?

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Todos los que hemos experimentado una reforma, ya sea en nuestra casa o en la de nuestros vecinos, sabemos lo que implican: dinero, tiempo, molestias, ruido, polvo, imprevistos, etc. Son muchos inconvenientes, pero sabemos que acaban mereciendo la pena una vez se consigue el resultado final deseado tras la obra.

Las actividades de reforma no están exentas de riesgos. En la mayoría de ocasiones, son actuaciones delicadas que requieren de trabajo profesional y meticuloso para asegurar que todo salga según lo previsto y no se causen perjuicios al inmueble donde se hace la reforma y a los colindantes.

Sin embargo, a pesar del cuidado que nosotros o, en su caso, la empresa reformista pueda tener, en ocasiones, en el transcurso de la obra pueden causarse daños a otros bienes, ya sean propios o de terceros. En estos casos, nos podemos preguntar qué hacer, qué derechos tenemos para reclamar una indemnización por estos daños y frente a quién tenemos que dirigir la reclamación.

Reclamación de indemnización por obras colindantes

En estas situaciones, en las que en nuestra propiedad sufrimos un daño por obras que se están realizando en la propiedad contigua o colindante, es necesario saber que podemos reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que se nos han causado, si ello se ha producido por la culpa o negligencia de otra persona.

¿Cuándo se puede reclamar por los daños de una obra colindante?

Hemos explicado ya otras veces que en derecho español existe la obligación general de que quien causa un daño a otro, ya sea con voluntad o por haber actuado de manera imprudente, debe indemnizarle. Esto se conoce como responsabilidad extracontractual y se regula en el artículo 1902 del Código Civil.

De esta forma, si alguien, ya sea a propósito o por haber tenido un descuido, causa un daño a la propiedad de otras personas, deberá de indemnizar dichos perjuicios.

Para que podamos afirmar que existe responsabilidad extracontractual, se debe comprobar que en el caso que estemos analizando aparecen estos tres elementos:

◥ Realización por una persona de una acción u omisión que ha provocado el suceso por el que se reclama.

◥ Dicha acción se ha llevado a cabo con dolo (es decir, intencionadamente) o con imprudencia (es decir, con descuido o falta de cuidado).

◥ Existencia de un daño para otra persona con motivo del suceso en cuestión.

Así pues, para saber si la obra que nos ha afectado a nuestra propiedad y nos ha causado daños debe ser indemnizada por otras personas deberemos de valorar si están presentes los elementos de la responsabilidad extracontractual que acabamos de indicar.

¿Quién es responsable de los daños por obras colindantes?

El responsable de los daños de una propiedad va a ser la persona que lo provocó. Como decíamos, esto no solo incluye el que intencionadamente provoca un perjuicio en una propiedad. También va a abarcar a aquellas personas que, por su actuación descuidada y poco diligente, han hecho que el daño se pueda producir.

Ahora bien, cuando estamos hablando de obras, estas las puede realizar el mismo vecino propietario del bien, o se puede contratar a unos profesionales de reformas si la obra es de cierta envergadura. ¿Qué pasa cuando se contrata la realización de la obra? ¿A quién puede reclamar el vecino que se ha visto perjudicado? ¿Al vecino que realiza las obras? ¿A la empresa de reformas? ¿O a los dos?

Más abajo os ponemos un caso real de una sentencia donde se trata este problema. Pero para que lo sepáis desde ya: en estos casos, el daño debe indemnizarlo la empresa porque será la que materialmente causa el perjuicio.

Solo hay una excepción a esta regla: si el vecino dio a la empresa ciertas instrucciones que derivaron en los daños a la propiedad colindante (p. ej. dijo a la empresa donde tenía que tirar muro) en estos casos serán responsables conjuntamente el vecino y la empresa (esto se conoce como responsabilidad solidaria).

¿Qué se puede reclamar por los daños de una obra colindante?

Conviene tener en cuenta que vamos a poder reclamar todos los daños y perjuicios que nos haya causado la obra colindante. Vamos a poder solicitar que se nos indemnicen tanto los daños materiales a nuestras propiedades, como incluso los daños personales si los hubiese.

Asimismo, vamos a poder reclamar el lucro cesante y los daños morales que se nos hayan causado.

El lucro cesante incluye los beneficios que esperábamos obtener de una actividad que veníamos desarrollando y que con motivo de las obras ya no vamos a poder seguir realizando temporalmente (p. ej. teníamos un negocio en un local y las obras nos hacen mantenerlo cerrado un tiempo).

El daño moral consistirá en una compensación económica por los padecimientos psicológicos y trastornos que la circunstancia de las obras ha provocado en nuestra vida (p. ej. si nuestra vivienda se vuelve temporalmente inhabitable y tenemos que vivir de alquiler por una temporada).

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¿Necesitas ayuda en un caso como este?

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¿Qué plazo hay para reclamar los daños por una obra colindante?

Para reclamar los daños por una obra, al igual que para el resto de casos de responsabilidad extracontractual, tendremos 1 año desde que se produjo el suceso.

No obstante, este plazo lo podremos renovar periódicamente cada vez que reclamemos al causante del daño y le solicitemos el pago de la indemnización que nos corresponde (esto se conoce como interrupción de la prescripción y lo explicamos en este artículo).

Importancia de las pólizas de seguro

En el caso de los daños por obras, es muy relevante tener en consideración la presencia de seguros.

Como sabemos, los seguros nos pueden proporcionar una indemnización por los daños que hayamos sufrido.

Por un lado, tendremos que informarnos sobre la existencia de un seguro que tenga contratado el causante del daño. Cuando el que provoca un daño tiene seguro, es posible reclamarles conjuntamente a él y a la aseguradora la indemnización por el daño. Con ello, tenemos más posibilidades de ver resarcidos los daños que se nos han causado. Prácticamente con total seguridad, si los daños los ha causado la empresa constructora o reformista, ésta va a tener un seguro de responsabilidad civil contratado.

Por otro lado, también deberemos ser conscientes de los seguros que podamos tener nosotros contratados. Por ejemplo, es normal, dependiendo de los casos, que los seguros de hogar y de coche tengan cobertura por daños que nos causen terceros. Si tenemos un seguro contratado, le podemos pedir que nos indemnice, sin tener que reclamar al causante del daño y su aseguradora. Nuestro seguro nos pagará y será él el que para recuperar el pago demande al causante del daño.

Caso real: daños a vivienda del vecino por reformas

Finalmente, para ilustrar este tema, os traemos un caso real resuelto hace poco por los Tribunales. El incidente ocurre en Pozuelo de Alarcón, localidad de Madrid. Un vecino se encontraba realizando una obra en su vivienda unifamiliar, para lo que contrató a un arquitecto y a una empresa reformista. En el transcurso de la obra, por descuido de los contratistas, se vertieron escombros de la obra en la vivienda del vecino colindante, lo que provocó que se derruyese parte del muro que separa a ambas casas y se rompiese el solado y los muebles del jardín del vecino.

Quién tiene que pagar la indemnización: el vecino o la empresa

En la Sentencia que estamos tomando como ejemplo, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 9 de octubre de 2023, lo que se discute es si la indemnización al vecino colindante la tiene que pagar la empresa contratista sola, o también la tiene que pagar conjuntamente el vecino que la contrató.

La Sentencia argumenta que el que contrata a una empresa constructora o de reformas no responde por los daños que ésta cause, a no ser que se demuestre: (i) que la persona contratante (en nuestro caso, el vecino que hace la obra) se encargaba de supervisar la obra y/o que los daños se deben a instrucciones dadas por esta persona al contratista; o bien (ii) que la empresa elegida era claramente inadecuada para los trabajos que se pretendían realizar.

Puesto que en el caso no se demostraron estas circunstancias, la Sentencia no condena al vecino que estaba realizando las obras a pagar la indemnización al vecino colindante afectado. Así, el colindante tendrá que demandar a la empresa de reformas para obtener su indemnización.

Sentencia de ejemplo

Para que veáis cómo argumenta la Sentencia de la Audiencia, os dejamos un extracto a continuación:

Del ejemplo anterior, se ve cómo cuando las obras que se están realizando en casa de un vecino generan daños a los bienes de otros, la reclamación para obtener una indemnización debe dirigirse contra la empresa contratista responsable de los daños. Solo se podrá demandar al vecino propietario de la casa donde se están haciendo las obras cuando esté confirmado que el vecino estaba dirigiendo la obra, o que los daños se causaron por una instrucción suya, o porque contrató a una empresa sin los medios y la experiencia adecuadas para realizar las labores que derivaron en el daño.

¡Estamos para ayudarte!

Esperamos haberos ayudado con esta publicación. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

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