Cuando uno alquila una vivienda es con la intención de quedarse en ella durante un tiempo prolongado. Normalmente, cuando nos asentamos en un sitio es porque queremos empezar a hacer nuestra vida y localizar allí nuestro domicilio. Por esta razón, la legislación en materia de arrendamientos de vivienda protege al inquilino otorgando unos plazos mínimos de duración del contrato.
La duración de los contratos de alquiler de vivienda
Cuando hablamos de la duración de los contratos de alquiler de vivienda, como ya hemos explicado otras veces, se debe tener en cuenta lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción vigente cuando se firmó el contrato. Esta Ley es la que regula este tipo de arrendamientos.
La regla general que establece la ley es que las partes son libres de pactar el plazo de duración que consideren oportuno. Por tanto, la duración del contrato de alquiler de vivienda puede, a priori, ser cualquiera en la que estén de acuerdo las partes. El estándar suele ser el fijar una duración de un año.
Ahora bien, como decíamos al principio, el alquiler de una vivienda cubre una necesidad básica y que normalmente está vinculada a un periodo prolongado en el tiempo.
Por esta razón, el legislador, a pesar de dejar a las partes fijar libremente la duración del contrato, va a establecer una serie de prórrogas mínimas en favor del inquilino por si este quisiera quedarse durante más tiempo en el alquiler.
Prórroga legal forzosa (5 o 7 años)
El primer tipo de prórroga con la que nos encontramos es con la denominada «prórroga legal forzosa«.
Mediante esta prórroga, si el plazo pactado por las partes es inferior a cinco años de duración, el contrato se va a renovar por periodos anuales hasta que alcance esos cinco años. Además, es importante saber que esto sucede salvo que el inquilino no quiera continuar con el arrendamiento y avise al arrendador con treinta días de antelación a la terminación del plazo inicial o de las prórrogas que no quiere renovar el contrato.
Es también relevante conocer que este plazo de cinco años se amplía a siete años en caso de que el contrato se haya firmado con una persona jurídica (es decir, una empresa).
Así que, según la redacción actual de la ley, el inquilino, si quiere, se puede quedar como mínimo cinco años en la vivienda (o siete años para el caso de empresas). Esto es, claro está, siempre que cumpla con sus obligaciones de pagar la renta y conservar el inmueble.
Prórroga legal por continuación
Pongámonos en el caso de que llega la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, habiéndose cumplido como mínimo los plazos de cinco y siete años antes dichos.
Si esto sucede y el casero no ha notificado con al menos cuatro meses de antelación, ni el inquilino ha notificado con al menos dos meses de antelación, la voluntad de cualquiera de ellos de no renovarlo, aparece una nueva prórroga legal que la podemos llamar «prórroga legal por continuación«.
Esta prórroga otorga al inquilino un plazo adicional de tres años en los que se puede quedar en la casa, a no ser que comunique al arrendador con al menos un mes de antelación al vencimiento de una anualidad, su voluntad de no renovarlo.
Si os dais cuenta, esta prórroga puede evitarse por el casero si notifica con cuatro meses de preaviso, lo cual normalmente sucederá porque así el casero puede terminar con el contrato antiguo y hacer firmar uno nuevo con una subida de renta.
No obstante, a falta de notificación por cualquiera de las partes, es posible por tanto que se acumulen prórrogas de 5 + 3 años (o de 7 + 3 años en caso de empresas).
Tácita reconducción
Finalmente, superadas todas las prórrogas anteriores, se entraría en el periodo de la denominada «tácita reconducción«. Aquí el contrato de alquiler se renovaría año a año si no media un preaviso razonable por cualquiera de la partes en sentido contrario.
En estos casos, la ley permite que como ninguna parte muestra su disconformidad con el contrato, el mismo se siga desarrollando.
Facultad de desistimiento
Terminamos esta publicación haciendo una mención muy importante a un derecho que la Ley concede a los inquilinos y que está muy relacionado con todo lo que hemos expuesto. Estamos hablando del derecho de desistimiento.
El derecho de desistimiento consiste en la facultad del inquilino de poder desvincularse del contrato en cualquier momento. Para ejercitar este derecho debe tenerse en cuenta lo siguiente:
◥ No se puede desistir del contrato dentro de los seis primeros meses del arrendamiento.
◥ Para ejercitar el desistimiento es necesario preavisar con al menos 30 días de antelación a la fecha en que se abandona la vivienda.
◥ Es posible que el contrato fije una penalización por desistimiento. Esta penalización no puede ser superior a un mes por cada año de contrato que quede por cumplir. Hacemos la advertencia de que esta penalización no se aplica a las prórrogas, sino al plazo pactado por las partes. Por ejemplo, si nos encontramos en el caso estándar de un plazo pactado de 1 año de contrato, la penalización sólo será de un mes.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Somos abogados para las prórrogas de contratos de alquiler.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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