¿Cómo se impugna un acuerdo de la comunidad de propietarios?

---

Puede ocurrir que un vecino no esté conforme con una decisión que haya tomado la comunidad y quiera discutirla. Es posible que la mayoría haya adoptado una medida que se considere inoportuna, injusta o ilegal. En estos casos, la ley establece un mecanismo para dejar sin efecto estos acuerdos adoptados por la comunidad. Esto se denomina impugnación de acuerdos y aquí explicamos, entre otras cuestiones, por qué motivos se puede impugnar, cuál es el procedimiento para hacerlo y cuáles son los plazos a tener en cuenta.

Los acuerdos de las comunidades de propietarios

Como todos los que vivimos en un edificio sabemos, las decisiones que se toman con respecto al mismo, se adoptan mediante acuerdos en junta por las comunidades de propietarios.

Las juntas son reuniones que se celebran periódicamente y a las que se convocan a todos los vecinos para que se adopten las decisiones que se consideren en relación con el edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento y las mayorías necesarias para que la junta de propietarios adopte válidamente acuerdos.

Como es sabido, los acuerdos válidamente adoptados en la junta de propietarios, son obligatorios para todos los vecinos.

Así, puesto que, de acuerdo con la ley, los acuerdos se alcanzan en base a mayorías, puede suceder que haya ciertos vecinos que sean minoría y que no estén conformes con las decisiones que se han tomado. En estos casos, uno se puede preguntar si hay algún mecanismo para poder discutir la validez de esos acuerdos y su adecuación a la legalidad. La respuesta se encuentra en la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de las comunidades de propietarios.

La impugnación de un acuerdo de la comunidad de propietarios

Como decíamos, la impugnación es el mecanismo que establece la ley para poder discutir y dejar sin efecto un acuerdo adoptado por la junta de la comunidad de propietarios.

Con esta herramienta, los vecinos que consideren que la junta ha adoptado un acuerdo que no es conforme con la legalidad pueden pretender que se deje de aplicar.

Motivos que permiten la impugnación de un acuerdo

Debe saberse que la impugnación de un acuerdo no se puede llevar a cabo por cualquier tipo de motivo. La Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente en qué supuestos puede un propietario impugnar un acuerdo.

Son tres los casos en donde, según la Ley, es posible impugnar un acuerdo de la junta de la comunidad:

◥ Cuando los acuerdos adoptados sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

◥ Cuando resulten perjudiciales para la comunidad y se adopten en beneficio de uno o varios propietarios.

◥ Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación de soportar o se adopten con abuso de derecho.

Por tanto, lo primero que hay que hacer para valorar la posibilidad de impugnar un acuerdo de junta es si nos encontramos ante alguno de estos motivos legales.

Plazo para la impugnación de un acuerdo

Un aspecto muy importante en relación con la impugnación de los acuerdos de la junta de la comunidad de propietarios es que la ley establece unos plazos concretos para llevar a cabo la impugnación.

Existen tres tipos de plazos:

◥ Plazo de tres meses: es el plazo legal por defecto, de tal forma que será el aplicable si no nos encontramos en los dos casos que se indican a continuación.

◥ Plazo de un año: este plazo se establece para los casos en que la impugnación esté basada en una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad de propietarios.

◥ Sin plazo: no hay límite de plazo para impugnar los acuerdos que se hayan adoptado contrariando una norma prohibitiva distinta a la Ley de Propiedad Horizontal (p. ej. las normas sobre delitos e infracciones administrativas).

Los plazos anteriores se computan desde que se ha adoptado el acuerdo en la junta en cuestión. Además, debe tenerse en cuenta que no es posible paralizar estos plazos.

En los casos de los tres meses y del año, si el acuerdo no se ha impugnado en ese plazo, queda convalidado. Es decir, a pesar de su ilicitud, por el paso del tiempo sin que nadie lo discuta, se deja firme y en vigor.

Trámites para la impugnación de un acuerdo

Para llevar a cabo la impugnación se deben de seguir unos trámites concretos que es muy importante conocer.

En primer lugar, se debe intentar poner solución a esta cuestión de manera amistosa. Para ello, el propietario que quiera impugnar el acuerdo porque lo considere ilícito deberá de comunicárselo a los órganos directivos de la comunidad (presidente y administrador).

El presidente y el administrador deberán valorar las alegaciones del propietario en cuestión y considerar qué fundamento tienen. Si las consideran procedentes, será posible convocar una nueva junta de propietarios para acordar dejar sin efecto el acuerdo anterior y modificarlo, atendiendo la solicitud del propietario.

Si se rechaza esta petición, el propietario debe de acudir a los tribunales de justicia. Para ello, deberá presentar, a través de su abogado y procurador, una demanda frente a la comunidad impugnando el acuerdo e interesando que se deje sin efecto.

De esta demanda, se dará trámite a la comunidad de propietarios para que la conteste. Tras ello, se celebrará un juicio en donde los representantes de ambas partes discutirán con el Juez los argumentos de cada uno. Una vez tenga esto lugar, el Juez dictará una sentencia en donde decidirá quién tiene razón.

Posibilidad de suspensión cautelar de un acuerdo

Como se ha indicado, los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios son válidos hasta que alguien los impugne. De esta manera, aunque un propietario afirme que el acuerdo adoptado es ilegal, este se ejecutará y cumplirá hasta que no haya una sentencia judicial que lo deje sin efecto.

Debe saberse que la ley prevé una medida para evitar que acuerdos ilegales se ejecuten y puedan causar perjuicios que luego sean irreparables.

Esta medida consiste en la posibilidad de que el propietario que presenta una demanda de impugnación de acuerdos solicite al Juez que decrete la suspensión cautelar del acuerdo mientras se tramita el procedimiento.

De esta forma, se consigue evitar que durante la sustanciación de la demanda de impugnación la comunidad lleve a cabo lo acordado y, una vez resuelta la demanda a favor del propietario, esta no tenga efecto práctico porque ya no sea reversible lo hecho por la comunidad.

Necesidad de haber salvado el voto para impugnar un acuerdo

En principio, todo propietario puede impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios que considere perjudicial y contrario a la ley.

Ahora bien, debemos ser conscientes que la ley exige un determinado requisito adicional para que los propietarios puedan impugnar los acuerdos y que tiene que ver con su actitud en la junta en la que se tomó el acuerdo en cuestión.

Para que un propietario pueda estar legitimado para impugnar un acuerdo debe de haber hecho una de estas dos cosas que se indican a continuación:

◥ Haber votado en contra del acuerdo.

◥ Haberse abstenido del acuerdo, pero haber hecho expresa indicación que se salvaba su voto para que constase esto en acta.

Esto tiene mucha lógica. La ley quiere que solo las personas que expresamente se mostraron contrarias o reacias al acuerdo puedan luego impugnarlo.

Regulación de la impugnación de los acuerdos

La impugnación de los acuerdos de las comunidades de propietarios se regula principalmente en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ejemplos de acuerdos que se pueden impugnar

Os exponemos a continuación una serie de ejemplos que nos hemos encontrado en la práctica y que pueden dar lugar a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

◥ Es posible impugnar con éxito un acuerdo de la junta cuando se han computado los votos de propietarios morosos y dichos votos han sido determinantes para que se obtuviese la mayoría necesaria para que saliese adelante el acuerdo que se votaba. Los morosos no tienen derecho a voto.

◥ Es posible impugnar con éxito un acuerdo de la junta que decide no acometer por el momento la reparación del ascensor del edificio que se había quedado averiado, debido al elevado coste de la reparación. Como se trata de una actuación necesaria para el adecuado disfrute y conservación del edificio, con la petición de un solo vecino es necesario que se llevase a cabo la reparación.

◥ Es posible impugnar con éxito un acuerdo de junta que rechaza la autorización a un vecino de la instalación de un aparato de aire acondicionado en el patio del edificio cuando existen otros vecinos que han llevado esto a cabo sin ningún tipo de recriminación o sanción por la comunidad. La comunidad no puede ir contra sus propios actos y establecer diferencias de trato injustificadas.

◥ Es posible impugnar con éxito un acuerdo de junta por mayoría que decide transformar un jardín y zona de recreo comunitarios en plazas de aparcamiento para vehículos. Para tomar esta decisión es necesaria la unanimidad de los propietarios, al afectar a los estatutos de la comunidad.

Somos abogados expertos en comunidades de propietarios en Madrid

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

---