Comprar una vivienda sobre plano implica confiar en que la promotora cumplirá la fecha de entrega pactada. Pero ¿qué ocurre cuando la vivienda se entrega con meses de retraso? ¿Es necesario demostrar que durante ese tiempo se pagó el alquiler de otra casa para poder pedir una indemnización?
El Tribunal Supremo ha respondido a estas preguntas en su Sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre. La resolución reconoce que la falta de disponibilidad de una vivienda tiene por sí misma un valor económico y puede generar un daño indemnizable, aunque el comprador no haya tenido un gasto sustitutivo concreto.
Os resumimos el caso y sus principales consecuencias prácticas.
El caso: viviendas entregadas aproximadamente un año tarde
El procedimiento fue iniciado por un grupo de compradores de viviendas de protección oficial de una promoción situada en el Ensanche de Vallecas, en Madrid.
Los contratos privados de compraventa establecían que las viviendas debían entregarse en un plazo de 24 meses desde la concesión de la licencia municipal de obras. Como la licencia se concedió el 11 de agosto de 2005, la fecha máxima de entrega era el 11 de agosto de 2007.
Sin embargo, las escrituras públicas no se otorgaron hasta julio y agosto de 2008. Los compradores estuvieron, por tanto, cerca de un año sin poder disponer de las viviendas que habían adquirido.
Ante esta situación, reclamaron una indemnización calculada conforme al valor de alquiler de una vivienda protegida de características similares durante el tiempo de retraso.
¿Había que demostrar el pago de otra vivienda?
La promotora se opuso a la reclamación. Sostenía que el incumplimiento del plazo no bastaba para reconocer una indemnización y que cada comprador debía acreditar un perjuicio económico concreto: por ejemplo, haber tenido que alquilar otra vivienda o haber perdido la oportunidad de arrendar la adquirida.
El Juzgado de Primera Instancia aceptó este planteamiento. Aunque consideró probado el retraso, desestimó la demanda porque no se había demostrado que los compradores hubieran pagado un alquiler sustitutivo.
La Audiencia Provincial de Madrid llegó a una conclusión distinta. Entendió que el perjuicio no era un alquiler efectivamente pagado, sino la imposibilidad de utilizar y disponer de la vivienda durante el periodo de retraso. Por ello, condenó a la promotora a indemnizar a los compradores.
La decisión del Tribunal Supremo: la pérdida de uso es un daño real
El Tribunal Supremo confirma la decisión de la Audiencia Provincial y desestima el recurso de la promotora.
La Sala parte de una idea importante: no todo incumplimiento contractual genera automáticamente el derecho a ser indemnizado. Con carácter general, quien reclama debe acreditar la realidad del daño, su cuantía y la relación entre ese perjuicio y el incumplimiento.
No obstante, existen casos en los que el daño se desprende de forma evidente de los propios hechos. Es lo que se conoce como daño ex re ipsa: la cosa habla por sí misma. En estos supuestos, el perjuicio es una consecuencia natural, necesaria y patente del incumplimiento, por lo que no necesita una prueba específica sobre su existencia.
Para el Supremo, el retraso en la entrega de una vivienda encaja en esta categoría. Una vivienda satisface una necesidad esencial y tiene un valor de uso económicamente apreciable. Mientras no se entrega, el comprador no puede vivir en ella, disponer de ella ni arrendarla. Esa indisponibilidad supone por sí sola una pérdida patrimonial.
El alquiler sirve para calcular el daño, aunque no se haya pagado
La sentencia aclara una cuestión que puede generar confusión. Tomar como referencia el alquiler de una vivienda similar no significa que el comprador deba haber abonado realmente ese alquiler.
La renta de mercado funciona como un criterio objetivo para traducir a dinero el valor de uso perdido. Lo indemnizado no es un gasto concreto, sino el tiempo durante el cual el comprador no pudo disponer del inmueble.
En el caso resuelto, al tratarse de viviendas protegidas, se utilizaron los parámetros previstos en la normativa de la Comunidad de Madrid para viviendas de características semejantes y el periodo efectivo de retraso correspondiente a cada comprador.
¿Qué debe acreditar el comprador para reclamar?
La sentencia facilita la reclamación, pero no significa que cualquier demora dé lugar sin más a una indemnización. Será necesario analizar las circunstancias de cada contrato y acreditar, al menos:
- La fecha de entrega pactada en el contrato.
- La fecha en la que la vivienda fue realmente puesta a disposición del comprador.
- Que el retraso sea imputable a la promotora y no exista una causa que la exonere de responsabilidad.
- El periodo exacto de indisponibilidad.
- Un criterio razonable y objetivo para cuantificar el valor de uso perdido.
También deberá revisarse si el contrato contiene cláusulas específicas sobre plazos, prórrogas o consecuencias del retraso y si la promotora comunicó alguna circunstancia relevante durante la construcción.
Una sentencia relevante para compradores y promotoras
La importancia de esta resolución está en que protege el valor económico de la disponibilidad de la vivienda. El comprador no tiene que demostrar que alquiló otra casa ni que perdió un arrendamiento concreto: puede reclamar por no haber podido usar o disponer del inmueble durante el retraso.
Al mismo tiempo, el Tribunal Supremo insiste en que la doctrina ex re ipsa no se aplica indiscriminadamente. El daño debe resultar evidente y ser consecuencia directa del incumplimiento.
Por eso, antes de iniciar una reclamación, conviene estudiar el contrato, las causas de la demora, las comunicaciones mantenidas con la promotora y el método de cálculo de la indemnización.
Si te encuentras en una situación semejante, es recomendable recopilar toda la documentación de la compraventa y contar con el asesoramiento de un profesional especializado, que pueda analizar las circunstancias concretas del caso y valorar la viabilidad y el alcance de la reclamación.
¡Estamos para ayudarte!
Esperamos que esta publicación os haya sido útil para comprender cuándo es posible reclamar una indemnización por el retraso en la entrega de una vivienda de obra nueva y qué aspectos deben tenerse en cuenta para valorar dicha reclamación. Si necesitáis nuestra ayuda para analizar vuestro caso concreto o cualquier otra cuestión relacionada con la compraventa de viviendas, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por AINOS ABOGADOS – Sonia de Andrés