Subastas judiciales: qué cargas asume el comprador y cuáles se cancelan

30 de noviembre de 2025

1.- Introducción

Las subastas judiciales se han convertido en una vía frecuente para adquirir inmuebles a precios competitivos, especialmente en procedimientos de ejecución hipotecaria o de embargo. Sin embargo, no siempre el bien adjudicado está libre de deudas, y conocer qué cargas o gravámenes debe asumir el comprador es fundamental para evitar sorpresas tras la adjudicación.

Antes de celebrarse la subasta, el juzgado solicita al Registro de la Propiedad una certificación de dominio y cargas, donde se detalla quién es el titular del bien y qué cargas recaen sobre él. Este documento es esencial, ya que determina el valor de salida del inmueble y permite a los interesados conocer la situación jurídica exacta del bien.

En este artículo analizamos, de forma práctica y clara, qué cargas se mantienen, cuáles se cancelan y cuáles tienen carácter preferente, a fin de ofrecer una visión completa de los derechos y obligaciones del comprador en una subasta judicial.

2.- La certificación registral: punto de partida

Cuando un inmueble se somete a subasta judicial, el primer paso que da el juzgado es solicitar al Registro de la Propiedad una certificación de dominio y cargas. En ella se detalla quién es el propietario, qué derechos o gravámenes pesan sobre el bien y en qué situación registral se encuentra.

Este documento es decisivo: permite conocer si el inmueble está libre de cargas o, por el contrario, soporta hipotecas, embargos o servidumbres que podrían afectar al comprador. Además, sirve de base para fijar el valor de tasación y calcular el precio real de adquisición, ya que las cargas anteriores reducen ese valor.

En resumen, la certificación registral es la herramienta que garantiza transparencia y seguridad jurídica en la subasta. Gracias a ella, el postor puede saber con exactitud qué parte del precio cubre deudas previas y qué obligaciones podría asumir al adjudicarse el bien.

3.- Cargas anteriores a la ejecución: las que asume el comprador

Cuando un inmueble se subasta judicialmente, no siempre se adquiere libre de deudas. La ley establece que las cargas inscritas antes del embargo que se ejecuta permanecen vigentes, y el comprador se subroga en ellas. En otras palabras, quien resulte adjudicatario del bien pasa a ser responsable de esas deudas previas.

Por eso, antes de la subasta, el juzgado solicita una liquidación de cargas, en la que se detalla qué gravámenes siguen activos y cuál es su importe. Esta información permite calcular el valor real del inmueble, ya que el precio de adjudicación no incluye las cargas anteriores, que deberán ser asumidas por el comprador.

Por lo tanto, el adjudicatario pagará su puja más las cargas que subsistan, lo que puede elevar significativamente el coste total. Por ello, revisar el Registro de la Propiedad antes de pujar es imprescindible para conocer exactamente qué obligaciones acompañan al bien.

4.- Cargas posteriores: las que se cancelan y no tenemos que asumir

Una de las principales ventajas de adquirir un inmueble en subasta judicial es que el comprador no tiene que asumir las cargas inscritas después del derecho que motiva la ejecución. En estos casos, la ley establece un efecto automático conocido como “purga de cargas”, por el cual todas las cargas posteriores se cancelan una vez adjudicado el bien.

Así lo recogen el artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 175.2ª del Reglamento Hipotecario, que garantizan que el adjudicatario reciba la finca libre de gravámenes posteriores. Este principio se basa en la prioridad registral, que otorga preferencia al acreedor ejecutante frente a quienes inscribieron derechos con posterioridad.

Si, tras satisfacer el crédito del ejecutante, sobra dinero del precio obtenido en la subasta, ese remanente se destina al pago de los acreedores posteriores según el orden que figure en el Registro.

De este modo, el comprador obtiene un bien limpio desde el punto de vista registral, con plena seguridad jurídica.

5.- Cargas preferentes o que subsisten tras la subasta

Ahora bien, no todas las cargas posteriores desaparecen cuando un inmueble se vende en una subasta judicial. Existen cargas preferentes que, por su rango o por mandato legal, subsisten tras la adjudicación. Se mantienen porque tienen una protección especial o porque forman parte de las características del bien.

Entre ellas destacan las deudas con la comunidad de propietarios y los tributos locales, como el IBI. También permanecen las servidumbres, las afecciones urbanísticas, algunos arrendamientos protegidos y los derechos reales anteriores válidamente inscritos.

Estas cargas no se cancelan aunque haya una ejecución posterior, por lo que es esencial que el postor revise con atención la certificación registral y, en caso de duda, solicite asesoramiento jurídico previo antes de participar en la subasta.

6.- Conclusión

Participar en una subasta judicial puede ser una excelente oportunidad para adquirir un inmueble a un precio inferior al de mercado, pero requiere información y prudencia. Conocer qué cargas se mantienen y cuáles se cancelan es esencial para evitar sorpresas económicas tras la adjudicación.

El comprador debe tener presente que las cargas anteriores al embargo subsisten, las posteriores se cancelan y algunas preferentes —como los gastos de comunidad o ciertos tributos— pueden mantenerse. Por ello, revisar la certificación registral y entender su alcance jurídico es un paso imprescindible antes de pujar.

Contar con asesoramiento jurídico especializado permite calcular con precisión el coste real de la adquisición, identificar posibles riesgos y garantizar que la compra se realiza con plena seguridad. En definitiva, en materia de subastas judiciales, la mejor inversión siempre es la información y la prevención.

¡Estamos para ayudarte!

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Arly Estrada