En el seno de las comunidades de propietarios, las Juntas desempeñan un papel fundamental, ya que en ellas se adoptan acuerdos y decisiones que afectan al conjunto de los comuneros o vecinos. Todo ello debe quedar reflejado en un documento esencial, el acta de la Junta.
No es extraño que surjan discrepancias sobre el contenido del acta o sobre la validez de alguno de los acuerdos adoptados. En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé mecanismos tanto para subsanar errores como para impugnar judicialmente los acuerdos que se consideren irregulares.
En este artículo te explicamos cuándo y cómo puede solicitarse una rectificación y en qué supuestos resulta posible acudir a los tribunales para impugnar un acuerdo comunitario.
1.- El acta de la junta: naturaleza jurídica y contenido mínimo
El acta es elaborada por el secretario-administrador y constituye el documento en el que se hace constar por escrito los acuerdos adoptados en la Junta. Conviene destacar que el acta no es una transcripción literal de las intervenciones producidas durante la reunión, sino el documento donde se reflejan los acuerdos efectivamente debatidos y aprobados conforme al orden del día.
El artículo 19.2 LPH establece de forma expresa los extremos que deben incorporarse al acta:
- Fecha y lugar de celebración
- Identificación del autor de la convocatoria,
- Carácter ordinario o extraordinario de la Junta y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
- Relación de propietarios asistentes, presentes y representados, con indicación de sus cuotas de participación.
- Orden del día.
- Acuerdos adoptados, especificando, cuando sea relevante, la identidad de quienes votaron a favor y en contra y las cuotas que representen
Como ha recordado la jurisprudencia, el acta posee valor ad probationem, pero no carácter constitutivo, siendo su función la de dejar constancia de los acuerdos, sin que ello implique recoger de forma exhaustiva debates, intervenciones o valoraciones personales expresadas durante la reunión. Por ello, el secretario-administrador no está obligado a reflejar comentarios o discusiones concretas que no formen parte de los acuerdos formales.
2.- Subsanación o rectificación del acta
La subsanación del acta procede únicamente cuando los defectos apreciados no afectan al contenido esencial de los acuerdos adoptados.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma contenga los elementos esenciales exigidos por el artículo 19.2 LPH, es decir, la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga.
En consecuencia, se consideran subsanables aquellos errores que no generen dudas sobre la información esencial, tales como errores de redacción, datos mal transcritos, cifras incorrectas en cuotas o porcentajes u omisiones accidentales que no alteren el contenido del acuerdo.
Cuando el acta de una Junta de propietarios contenga algún defecto o error corregible, cualquier propietario podrá instar de manera extrajudicial su subsanación respecto de los puntos que considere erróneos, al amparo del artículo 19.3 LPH, mediante escrito dirigido al presidente para que el punto se trate en una próxima Junta o solicitando la convocatoria de una reunión conforme al artículo 16.2 LPH.
Por lo tanto, si algún propietario plantea dudas o reclamaciones sobre el contenido del acta, la corrección de los errores subsanables habrá de someterse a la Junta de propietarios para su aprobación en la siguiente reunión.
3.- Impugnación de los acuerdos adoptados
Cuando el defecto apreciado afecte al fondo del acuerdo adoptado, provoque indefensión o comprometa la validez del mismo, ya no procede acudir al mecanismo de la subsanación o rectificación. En estos supuestos, la vía adecuada es la impugnación judicial del acuerdo, conforme al artículo 18 LPH.
El citado precepto establece de forma tasada los supuestos en que los acuerdos de la Junta pueden ser anulados por los tribunales:
a) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
b) Acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Acuerdos que supongan grave perjuicio para un propietario o que se adopten con abuso de derecho.
En cuanto a la legitimación, podrán ejercitar la acción de impugnación de un acuerdo comunitario:
- Los propietarios que hubieran salvado su voto durante la Junta.
- Los propietarios ausentes, cualquiera que sea el motivo de su ausencia.
- Aquellos que hubieran sido privados indebidamente de su derecho de voto.
- Los propietarios que votaron en contra del acuerdo.
Como regla general, el propietario que impugne deberá encontrarse al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si existieran deudas, deberá consignarlas judicialmente con carácter previo. Esta exigencia no opera en materia de impugnación de acuerdos relativos a la modificación de cuotas de participación.
La acción de impugnación está sometida a plazos de caducidad, no susceptibles de interrupción:
- Tres meses, para los acuerdos anulables.
- Un año, cuando se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
En el caso de propietarios ausentes, el plazo comienza a computarse desde la notificación del acta, conforme al artículo 9 LPH.
A este respecto, cabe destacar que los acuerdos adoptados en Junta son inmediatamente ejecutivos mientras no sean impugnados. De no interponerse dentro del plazo legal, el acuerdo deviene plenamente válido y vinculante, sin que pueda ser discutido en procedimientos posteriores.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Nicoleta Sora
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