Qué pasa cuando un copropietario utiliza para él solo la vivienda de todos

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Como hemos explicado otras veces, es posible que un bien inmueble se tenga en copropiedad. Esto significa que varias personas son al mismo tiempo propietarias de una sola vivienda. Este tipo de situaciones es muy común que se den al heredar o al adquirir una casa en pareja.

Las copropiedades presentan en ocasiones algunos inconvenientes que tienen que ver con la necesidad de que los distintos propietarios se pongan de acuerdo sobre su uso y gestión.

Qué hacer cuando un copropietario utiliza la vivienda para él solo

Un caso que hemos tratado en varias ocasiones en el Despacho es la circunstancia de estar usando uno de los copropietarios el inmueble de todos para sí solo, no permitiendo a los demás utilizarlo y disfrutarlo. Cuando esto sucede, nos preguntan qué es lo que ocurre y qué pueden hacer el resto de propietarios que se ven privados del disfrute de la vivienda.

Acuerdo entre los copropietarios para el uso exclusivo

Para responder a esta pregunta debemos de atender, en primer lugar, a si existe entre los copropietario un acuerdo en el que se haya pactado la forma de utilizar la vivienda común. Es posible que entre todos los propietarios se haya acordado dejar utilizar la casa a uno solo de ellos, a cambio, por ejemplo, de que éste pague los gastos de la propiedad (p. ej. IBI y comunidad de propietarios) y se encargue de su mantenimiento. Si existe un acuerdo de este tipo, el uso exclusivo de la vivienda será válido, siempre que el pacto se cumpla en las condiciones y por el tiempo que se acordaron.

Uso abusivo del copropietario cuando no existe acuerdo

Ahora bien, si resulta que no existe un acuerdo en este sentido, y uno de los propietarios está utilizando la vivienda para él solo, entonces nos encontramos ante un uso abusivo del derecho de ese propietario, que está causando un perjuicio a los otros propietarios por no dejarles utilizar el inmueble. En estos casos, los propietarios perjudicados podrán solicitar una indemnización por estos perjuicios que, normalmente, se cuantifica en el precio del alquiler que a precio de mercado tendría la vivienda en cuestión, considerando el tiempo que se ha usado y el porcentaje de propiedad de la persona que lo está usando para ella sola.

Ejemplo de indemnización por uso exclusivo por un copropietario

Pongamos un ejemplo. Imaginemos que por herencia cuatro hermanos reciben cada uno un 25% de un piso en la playa que pertenecía a su madre. Uno de los hermanos, sin haber acordado nada con el resto, decide irse a vivir al piso. Los otros hermanos no están de acuerdo en que el otro hermano utilice el sólo la casa, queriendo todos disfrutar de ella. Si la vivienda se alquilase por 1.000 €/mes, el hermano que está usando para él solo la casa tendría que pagar una indemnización al resto de 750 €/mes, multiplicada por el tiempo que esté usando la casa sin consentimiento del resto de hermanos.

Sentencia de ejemplo

En palabras de nuestros tribunales, citamos como referencia sobre esta cuestión la Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense de 8 de noviembre de 2016:

«El uso en exclusiva y no consentido de bienes en condominio genera a quien lo realiza un beneficio o enriquecimiento sin causa jurídica que es correlativo al empobrecimiento de los demás copropietarios por la privación del uso. Además, […] sobre la base del carácter solidario del uso de los bienes en condominio ( artículo 394 CC ), si uno de los condóminos hace uso exclusivo de los bienes sin acuerdo de los demás, el uso deviene ilegítimo o ilícito y el comunero tiene derecho a una indemnización al amparo del artículo 1902 CC por la pérdida de aquel derecho de uso solidario».

En resumen, cuando varias personas tienen en copropiedad un bien inmueble, una sola de ellas puede hacer uso exclusivo y excluyente del bien sólo cuando haya un acuerdo de todas ellas en que eso sea así. Si no hay acuerdo, y aun así un copropietario decide utilizar para sí solo la casa, entonces el resto de propietarios podrán reclamar una indemnización por los perjuicios que ello les causa.

¡Estamos para ayudarte!

Si necesitáis ayuda con este tema o alguna cuestión relacionada, podéis contar con nosotros en AINOS. Estaremos encantados de echaros una mano.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

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