La duración de los contratos de arrendamiento sobre terrenos rústicos es un elemento esencial de los mismos. Cuando se arrienda uno de estos terrenos es porque se tiene la voluntad de explotarlo. De esta manera, los arrendatarios realizan una serie de inversiones con objeto de poder rentabilizar el terreno y obtener un beneficio de sus actividades.
Hace unos pocos días, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia relevante en el ámbito de los arrendamientos rústicos. Esta resolución se refiere a la posibilidad de excluir de antemano en el contrato la posibilidad de la prórroga del mismo. Os lo contamos.
Posibilidad de suprimir el régimen de prórrogas del arrendamiento rústico por contrato
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024 ha resuelto un caso en donde se había dado en arrendamiento una determinada finca rústica. En este contrato de arrendamiento, se había incluido una cláusula por la que se establecía que no se aplicarían las prórrogas legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Rústicos cuando se terminase el plazo inicial del contrato.
El arrendador, en aplicación de esta cláusula, pretendía el desahucio del arrendatario, una vez transcurrido el periodo inicial de 5 años del contrato. Por su parte, el arrendatario se oponía al desahucio alegando que dicha cláusula era nula y, por tanto ineficaz, y que como el arrendador no había cumplido con el preaviso de un año, debía operar la prórroga legal de 5 años.
Os transcribimos a continuación la cláusula discutida:
«El presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador«.
El Juzgado dio la razón al arrendador y acordó que procedía el desahucio. Argumentó que esa cláusula era válida y no era contraria a la ley. Por su parte, la Audiencia Provincial revocó la decisión del Juzgado y dio la razón al arrendatario, considerando que esa cláusula sí infringía la ley.
Finalmente, el Tribunal Supremo en la sentencia que comentamos avala la postura del Juzgado. El Supremo resuelve que es posible que en el contrato de arrendamiento de finca rústica se pueda incluir un pacto por el que se excluyan las prórrogas legales, sin necesidad de comunicación o denuncia previa por parte del arrendador.
Nuestro Alto Tribunal argumenta que la Ley de Arrendamientos Rústicos pretende potenciar la autonomía de la voluntad, de tal forma que sean las partes las que configuren libremente el contrato. Igualmente, el Tribunal considera que esta interpretación de la Ley no perjudica al arrendatario, ya que contará con el plazo mínimo de 5 años y, además, será consciente, cuando firma el contrato, de que el mismo no se va a prorrogar, por lo que deberá de planificarse en consecuencia.
Extracto de la Sentencia
Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024
Pues bien, excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad. Tampoco, que sea contrario a la moral, como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un ordenamiento jurídico en un momento concreto, y que hoy encuentran su manifestación más evidente en el propio texto constitucional (SSTS 5 de abril de 1966, 451/1979, de 31 de diciembre, 121/2005, de 28 de febrero o 129/2024, de 5 de febrero).
Por supuesto, tampoco entra en colisión con la voluntad del legislador -no se opone a la ley- que pretende potenciar, como hemos razonado al citar las correspondientes exposiciones de motivos de las normas reguladoras de los arrendamientos rústicos, la voluntad de las partes contratantes, para lo que acude a fórmulas abiertas y flexibles o incluso sostiene que «[…] se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las partes ( artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley» ( art. 3.1 CC).
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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