Muchos contribuyentes se llevan una sorpresa cuando hacen la declaración de la renta. Ese apartamento en la playa que solo usan en agosto, la casa del pueblo que heredaron de sus padres, o el piso que llevan meses intentando alquilar sin éxito: todos tributan. Y no hace falta haber cobrado ni un euro por ellos.
1. ¿POR QUÉ TENGO QUE PAGAR SI NO INGRESO NADA?
Es la pregunta que más se repite, y tiene lógica planteársela.
La respuesta está en cómo entiende la ley el concepto de renta. Para Hacienda, renta no es solo el dinero que entra en tu cuenta: también es el beneficio que obtienes, aunque no lo cobres. Tener una segunda residencia, poder usarla cuando quieras o prestársela a tu familia, tiene un valor económico real. Y Hacienda entiende que, si puedes disfrutarlo, debes declararlo.
A esta figura se le llama “imputación de rentas inmobiliarias”. En la práctica significa que, si tienes un inmueble que no es tu vivienda habitual y no está alquilado, la ley te atribuye una renta anual por el mero hecho de ser propietario, aunque no hayas obtenido ningún ingreso real por ese inmueble.
2. ¿QUÉ INMUEBLES QUEDAN AFECTADOS?
La norma es más amplia de lo que muchos creen. Están sujetos a imputación los inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual, no estén alquilados y no estén afectos a una actividad económica. En la práctica, esto incluye:
- Segundas residencias no alquiladas: la casa de la playa, el apartamento de montaña, la vivienda del pueblo.
- Pisos vacíos que no sean vivienda principal.
- Locales comerciales cerrados sin actividad.
- Plazas de garaje que no estén vinculadas a tu vivienda habitual.
- Inmuebles heredados, aunque no se hayan ocupado ni un solo día.
- Incluso inmuebles destinados a alquilarse pero que aún no tienen inquilino: así lo confirmó el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de febrero de 2021.
Lo que no genera imputación es igualmente relevante: la vivienda habitual está expresamente excluida. También quedan fuera los inmuebles en construcción, los que no pueden usarse por razones urbanísticas, los que ya están alquilados, y los que han sido ocupados ilegalmente por terceros siempre que se haya iniciado el proceso de desahucio y pueda acreditarse.
3. ¿CUÁNTO HAY QUE PAGAR?
El cálculo es sencillo. Se aplica un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, que es el dato que aparece en el recibo del IBI.
Ese porcentaje es del 2% en la mayoría de los casos. Sin embargo, si el municipio donde está el inmueble ha realizado una revisión catastral a partir de 2012, el porcentaje baja al 1,1%. Para saber cuál te corresponde basta con mirar si tu Ayuntamiento ha actualizado el catastro en los últimos años, o consultarlo directamente en la Sede Electrónica del Catastro.
Si el piso solo estuvo vacío una parte del año (por ejemplo, porque el resto del tiempo estuvo alquilado), la imputación se calcula solo por los días en que estuvo a tu disposición. No pagas por periodos en los que ya generó rendimientos de alquiler.
4. AUSENCIA DE GASTOS DEDUCIBLES
Cuando un inmueble está alquilado, el propietario puede restar gastos: el IBI, la comunidad, los intereses del préstamo, las reparaciones, entre otros. Pero en la imputación de rentas eso no existe. Se paga siempre sobre el importe íntegro, sin posibilidad de descontar ningún gasto.
Además, esta renta no va a la base del ahorro, sino que se suma directamente a tus ingresos del trabajo y demás rentas. Eso significa que, cuanto más ganas, más caro te sale tener un piso vacío.
5. ALGUNOS CASOS FRECUENTES QUE GENERAN DUDAS
- ¿Y si el piso es de varios hermanos? Cada copropietario imputa la parte que le corresponde según su porcentaje de titularidad. Si sois tres hermanos a partes iguales, cada uno imputa un tercio.
- ¿Y si se lo he dejado a un familiar sin cobrarle nada? Ceder un inmueble gratis a un familiar no te libra de la obligación. Sigues imputando renta como si lo tuvieras a tu disposición. La única excepción es cuando la cesión viene impuesta por sentencia judicial, como ocurre en divorcios donde el uso de la vivienda se atribuye al otro cónyuge o a los hijos.
- ¿Y si hay un usufructo? En ese caso, quien imputa la renta es el usufructuario (quien tiene el derecho de uso), y no el propietario.
6. ¿QUÉ PASA SI NO LO DECLARO?
La Agencia Tributaria cruza de forma automática los datos del Catastro con los de tu declaración. Si tienes un inmueble a tu nombre y no aparece en la renta, es probable que Hacienda lo detecte.
Las consecuencias van desde tener que pagar la cuota que no ingresaste más los recargos (que pueden llegar al 15% si lo regularizas antes de que te llamen), hasta una sanción de entre el 50% y el 100% de la cuota si es la Agencia Tributaria quien lo descubre primero.
En resumen, tener una segunda residencia o cualquier inmueble que no sea tu vivienda habitual tiene un coste fiscal que mucha gente desconoce. No importa si lo usas, si está vacío, si lo heredaste o si simplemente no has encontrado inquilino: mientras figure a tu nombre, Hacienda espera verlo en tu declaración.
¡Estamos para ayudarte!
Esperamos que esta publicación os haya sido útil para comprender las obligaciones fiscales que pueden derivarse de tener una segunda residencia o una vivienda vacía, incluso cuando no está alquilada. Si necesitáis nuestra ayuda para analizar vuestro caso concreto o cualquier otra cuestión relacionada con el derecho tributario o inmobiliario, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por AINOS ABOGADOS – Ana Calvo