1.INTRODUCCIÓN
Una de las dudas más frecuentes que surgen cuando se recibe una herencia es cuánto cuesta realmente heredar una vivienda. Y es que, aunque muchas veces se asocia la herencia únicamente con la adquisición de un inmueble, lo cierto es que aceptar una vivienda heredada implica también asumir una serie de impuestos, gastos y trámites que conviene conocer previamente.
Ahora bien, no existe una cantidad única ni uniforme aplicable a todos los casos, ya que el coste de una herencia puede variar considerablemente en función de distintos factores, como la comunidad autónoma en la que deba liquidarse el Impuesto sobre Sucesiones, el municipio donde se encuentre la vivienda, el valor del inmueble o el parentesco con la persona fallecida.
Por ello, antes de aceptar una herencia, resulta fundamental analizar cada caso de forma individualizada, a fin de conocer las obligaciones fiscales y económicas que pueden derivarse de la adquisición de la vivienda.
2.EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES COMO PRINCIPAL COSTE DE LA HERENCIA
El principal impuesto que debe abonarse al heredar una vivienda es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que grava la adquisición de bienes y derechos como consecuencia del fallecimiento de una persona. Por tanto, cuando una vivienda forma parte de una herencia, el heredero deberá incluirla en la correspondiente liquidación del impuesto, siendo él mismo quien asuma la obligación de pago.
Ahora bien, uno de los aspectos más relevantes en esta materia es que, aunque se trata de un impuesto estatal, su gestión y gran parte de su regulación están cedidas a las comunidades autónomas. Esto implica que la carga fiscal puede variar considerablemente de un territorio a otro, especialmente en función de las reducciones y bonificaciones aplicables.
Además, para determinar la normativa autonómica aplicable no resulta decisivo dónde se encuentra la vivienda heredada, sino la comunidad autónoma en la que el fallecido hubiera tenido su residencia habitual durante los últimos años.
Otro aspecto esencialmente importante es la valoración del inmueble, ya que el importe del impuesto dependerá, entre otras cuestiones, del valor atribuido a la vivienda en la herencia. En este sentido, desde 2022 ha adquirido especial relevancia el valor de referencia catastral, que actúa como valor mínimo a efectos fiscales en muchos supuestos.
Asimismo, también deben tenerse en cuenta otros factores que pueden influir en el importe final a pagar, como el parentesco con la persona fallecida o la aplicación de determinadas bonificaciones autonómicas. Así ocurre, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, donde determinados familiares directos pueden beneficiarse de una bonificación del 99% de la cuota tributaria.
Finalmente, conviene recordar que el plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde la fecha del fallecimiento. No obstante, puede solicitarse una prórroga de otros seis meses, siempre que dicha solicitud se realice dentro de los cinco primeros meses desde el fallecimiento. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que esta prórroga no evita el devengo de intereses de demora durante el periodo prorrogado.
3.LA PLUSVALÍA MUNICIPAL: QUÉ ES Y CUÁNDO DEBE PAGARSE
Además del Impuesto sobre Sucesiones, heredar una vivienda urbana implica también, con carácter general, el pago de la denominada plusvalía municipal, es decir, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este impuesto grava el incremento de valor que haya experimentado el terreno urbano durante el tiempo en que la vivienda ha pertenecido a la persona fallecida, produciéndose el hecho imponible con motivo de la transmisión hereditaria.
A diferencia del Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal no depende de la comunidad autónoma, sino del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble, lo que implica que su importe puede variar considerablemente de un municipio a otro.
Asimismo, en las herencias, los obligados al pago son los herederos o legatarios que adquieren la vivienda.
Actualmente, existen dos métodos para calcular este impuesto: un método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento, y un método real, que tiene en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble. El contribuyente podrá optar por el sistema que le resulte más favorable.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que el plazo general para presentar la plusvalía municipal es también de seis meses desde la fecha del fallecimiento, pudiendo solicitarse prórroga en determinados supuestos.
4.¿SE PAGA IRPF POR HEREDAR UNA VIVIENDA?
Una de las confusiones más habituales en materia de herencias es pensar que recibir una vivienda heredada implica también tener que tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Sin embargo, el mero hecho de heredar una vivienda no genera tributación en el IRPF, ya que dicha adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Ahora bien, esto no significa que la vivienda heredada nunca pueda tener repercusión en el IRPF. Esta cuestión puede surgir posteriormente, por ejemplo, si el heredero decide vender el inmueble y obtiene una ganancia patrimonial como consecuencia de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta.
Por tanto, aunque heredar una vivienda no implica pagar IRPF de forma inmediata, sí conviene tener en cuenta las posibles consecuencias fiscales que podrían derivarse de futuras operaciones relacionadas con el inmueble.
5.OTROS GASTOS ASOCIADOS A LA HERENCIA DE UNA VIVIENDA
Además de los impuestos anteriormente mencionados, heredar una vivienda puede implicar otros gastos que también conviene tener en cuenta.
Entre ellos, destacan los gastos de notaría derivados del otorgamiento de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, así como los gastos del Registro de la Propiedad en caso de que se quiera inscribir la vivienda a nombre de los herederos.
Asimismo, una vez adquirida la vivienda, los herederos deberán asumir los gastos propios del inmueble, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad de propietarios o, en su caso, el seguro del hogar y otros costes de mantenimiento.
Por ello, el coste de heredar una vivienda no se limita únicamente al pago de impuestos, sino que puede llevar aparejados otros gastos adicionales que conviene valorar antes de aceptar la herencia.
6.LA IMPORTANCIA DE ANALIZAR CADA HERENCIA DE FORMA INDIVIDUALIZADA
Como hemos venido adelantando a lo largo de esta publicación, el coste de heredar una vivienda puede variar considerablemente en función de múltiples factores, por lo que no existe una cantidad única aplicable a todos los casos.
Cuestiones como la comunidad autónoma competente para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, el municipio donde se encuentre el inmueble, el parentesco con la persona fallecida, el valor de la vivienda o las posibles bonificaciones fiscales pueden influir de forma directa en el importe final a pagar.
Asimismo, también resulta importante analizar otros aspectos prácticos, como el destino posterior de la vivienda, la existencia de varios herederos o los gastos derivados de la aceptación y adjudicación de la herencia.
Por ello, antes de aceptar una vivienda heredada, resulta fundamental realizar un análisis individualizado de cada supuesto, a fin de conocer las obligaciones fiscales y económicas que pueden derivarse y evitar posibles errores o costes innecesarios.
En definitiva, heredar una vivienda no implica únicamente recibir un inmueble, sino también asumir una serie de obligaciones y decisiones que conviene afrontar con el debido asesoramiento jurídico y fiscal.
¡Estamos para ayudarte!
Esperamos que esta publicación os haya sido útil para comprender cuáles son los principales impuestos y gastos que pueden derivarse de heredar una vivienda. Si necesitáis nuestra ayuda para analizar vuestro caso concreto o cualquier otra cuestión relacionada con herencias y sucesiones, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por AINOS ABOGADOS- Claudia Canosa