¿Quién paga las obras en un local comercial alquilado?

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El alquiler de un local comercial suele ser la opción más habitual para emprendedores, autónomos y empresas que quieren abrir un negocio sin necesidad de comprar un inmueble. Ahora bien, en este tipo de contratos pueden surgir dudas importantes, especialmente cuando hablamos de obras y reformas en el local.

¿Quién debe asumir el coste de las obras, el arrendador o el arrendatario? Lo explicamos en detalle en esta publicación.

Obras necesarias y obras de mejora: una distinción clave

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre dos tipos de obras:

1. Obras de conservación o necesarias:

Son aquellas que resultan imprescindibles para que el local se mantenga en condiciones de habitabilidad y uso, por ejemplo, reparar humedades estructurales, arreglar la instalación eléctrica general o solucionar un problema de filtraciones.

En este caso, la obligación corresponde al arrendador, salvo que el daño se deba a un mal uso del arrendatario.

2. Obras de mejora o conveniencia:

Son las que el arrendatario quiere realizar para adaptar el local a su actividad (instalar escaparates, redistribuir espacios, montar una cocina industrial, etc.).

Aquí, en principio, el coste corresponde al arrendatario, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato.

Os añadimos a continuación algunos ejemplos prácticos:

• Reparación de la fachada dañada: coste del arrendador (obra necesaria de conservación).
• Instalación de una barra de bar en un local de hostelería: coste del arrendatario (adaptación al negocio).
• Sustitución de una instalación eléctrica obsoleta: coste del arrendador (obligación de conservación).
• Colocación de un rótulo comercial: coste del arrendatario (mejora vinculada a su actividad).

La importancia del contrato de arrendamiento

Aunque la LAU establece reglas generales, lo cierto es que en materia de locales comerciales el contrato tiene una gran libertad de pacto.

Es decir, arrendador y arrendatario pueden acordar en el contrato quién asume los costes de determinadas obras, cómo deben realizarse y qué ocurre con ellas al finalizar el arrendamiento.

Algunas cláusulas habituales son:

• Que el arrendatario no pueda realizar obras sin consentimiento previo y escrito del arrendador.
• Que, si se autorizan obras, las mejoras queden en beneficio del arrendador sin derecho de indemnización al término del contrato.
• Que determinadas reformas se realicen a cargo exclusivo del inquilino.

Posibilidad de hacer obras en el local a cambio de la reducción de la renta

En la práctica, es relativamente frecuente que arrendador y arrendatario acuerden que determinadas obras en el local las ejecute el inquilino, a cambio de obtener una reducción en la renta o incluso una carencia temporal de pago.

Este tipo de pactos puede resultar ventajoso para ambas partes:

• El arrendador consigue que se realicen mejoras o reparaciones en el local sin tener que asumir directamente el gasto.
• El arrendatario obtiene un beneficio económico inmediato (renta reducida o meses sin pagar) y adapta el inmueble a sus necesidades.

No obstante, es fundamental que este acuerdo quede debidamente documentado por escrito en el contrato o en un anexo, especificando:

• El tipo de obras autorizadas.
• El coste aproximado de las mismas.
• El modo en que se compensa al arrendatario (reducción de renta, meses de carencia, etc.).
• Qué ocurre con las obras al finalizar el contrato (si deben quedar en el local o si se pueden retirar).

De esta manera se evitan malentendidos futuros y se dota de seguridad jurídica al pacto.

¿Qué ocurre si se hacen obras sin autorización?

Si el arrendatario realiza obras sin consentimiento del arrendador, este podría:

• Exigir la reposición del local a su estado anterior.
• Resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento.
• Reclamar daños y perjuicios si los hubiera.

Por eso, antes de iniciar cualquier obra, siempre es recomendable pedir autorización expresa y dejar constancia por escrito.

Obras requeridas por la comunidad de propietarios

En muchos casos, los locales comerciales forman parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Esto significa que la comunidad de propietarios puede acordar la realización de obras que afecten a los elementos comunes del inmueble y que, en consecuencia, repercutan también sobre el local.

Algunos ejemplos habituales son:

• Instalación de un ascensor.
• Obras de accesibilidad (rampas, eliminación de barreras arquitectónicas).
• Reparaciones estructurales del edificio (fachada, tejado, patios).

En estos supuestos, conviene tener en cuenta:

Si las obras son obligatorias para todos los propietarios (por ejemplo, por motivos de seguridad o accesibilidad), los gastos deberán ser asumidos por el propietario del local, no por el arrendatario, salvo que el contrato disponga lo contrario.

Si las obras afectan directamente al uso del local y generan perjuicios al arrendatario (como limitaciones de acceso durante la ejecución de las mismas), este podría llegar a reclamar una reducción proporcional de la renta, siempre que se acredite un perjuicio efectivo.

Por ello, cuando se alquila un local dentro de un edificio en régimen de comunidad, es recomendable que el contrato prevea cómo se regularán las situaciones derivadas de posibles obras comunitarias, evitando así conflictos entre arrendador e inquilino.

Posibilidad de compensación al finalizar el contrato por inversiones realizadas en el local

Otra duda es la relativa a qué ocurre con las inversiones que el arrendatario ha hecho en el local una vez finaliza el contrato. Hablamos de mejoras, instalaciones o adaptaciones realizadas para el desarrollo de su actividad (por ejemplo, una salida de humos, una instalación de climatización o una reforma integral).

La regla general es que, salvo pacto en contrario, las mejoras quedan en beneficio del arrendador sin que el arrendatario tenga derecho a indemnización alguna. Es decir, el propietario se queda con el local mejorado sin obligación de compensar al inquilino.

No obstante, hay dos matices importantes:

Acuerdos contractuales: las partes pueden pactar expresamente que determinadas inversiones sean compensadas al término del arrendamiento, bien mediante un pago, bien permitiendo al arrendatario retirar las instalaciones realizadas.

Enriquecimiento injusto: en situaciones excepcionales, si el arrendador se beneficia de unas obras de gran valor realizadas por el arrendatario sin haber aportado nada a cambio, podría llegar a plantearse una reclamación por enriquecimiento injusto. Sin embargo, es una vía incierta y poco frecuente en la práctica, por lo que lo más recomendable es siempre regularlo en el contrato.

Por ello, antes de realizar cualquier inversión significativa en el local, el arrendatario debería asegurar por escrito cómo se compensará al finalizar el contrato, para evitar conflictos futuros.

Cómo actuar en estos casos

Lo más recomendable es negociar y dejar claramente reguladas en el contrato las obligaciones en materia de obras. Así se evitan conflictos futuros.

Si ya ha surgido un problema, lo aconsejable es revisar el contrato y la normativa aplicable para determinar quién debe asumir el gasto o, en su caso, reclamar indemnización.

Somos abogados especializados en Derecho Inmobiliario y arrendamientos

En AINOS contamos con amplia experiencia en conflictos relacionados con locales comerciales. Si tienes dudas sobre quién debe hacerse cargo de las obras en tu local, o necesitas redactar o revisar un contrato de arrendamiento, estaremos encantados de ayudarte con la profesionalidad y cercanía que nos caracteriza.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

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