Qué es la copropiedad: aspectos claves

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¿Sabías que compartir la propiedad de un bien con otra persona implica derechos y responsabilidades específicas? Desde la compra de un piso con tu pareja, hasta heredar una finca rústica con tus hermanos, la copropiedad es una situación que puede surgir en diversas circunstancias de la vida. Pero, ¿qué implica realmente ser copropietario? En este artículo, te proporcionaremos una visión clara sobre qué significa la copropiedad, cómo afecta a tus derechos y obligaciones como propietario y otra serie de cuestiones prácticas sobre el tema.

Qué es la copropiedad

La copropiedad en términos jurídicos se refiere a la situación en la que dos o más personas comparten la propiedad de un bien o un conjunto de bienes.

A la copropiedad también se le llama comunidad de bienes, condominio o proindiviso.

A los copropietarios también se les llama comuneros o condóminos.

Cómo surge la copropiedad

Hay formas muy variadas de constituirse una copropiedad en Derecho. Os presentamos a continuación las más comunes.

1. Compra conjunta: Este es el escenario más común para la constitución de una copropiedad. Dos o más personas deciden poner dinero en común para adquirir un bien inmueble o mueble. Cada copropietario contribuye con una parte del precio de compra y, a cambio, obtiene derechos de propiedad sobre el bien en proporción a su contribución.

2. Herencia compartida: Cuando un bien es heredado por múltiples herederos, se establece una copropiedad entre ellos sobre ese bien. Cada heredero se convierte en copropietario y comparte la propiedad del bien con los demás herederos de acuerdo con su porcentaje de herencia.

3. Liquidación de la sociedad de gananciales: En el caso del divorcio de un matrimonio en gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se dividen entre los cónyuges. Si no es posible dividir físicamente un bien, se puede establecer una copropiedad sobre el mismo entre los excónyuges.

4. Donación conjunta: Dos o más personas pueden recibir conjuntamente la propiedad de un bien como resultado de una donación realizada por un tercero. En este caso, los beneficiarios se convierten en copropietarios del bien donado.

Características de la copropiedad

Es importante entender que la copropiedad implica una coexistencia de derechos de propiedad sobre un mismo bien o derecho entre dos o más personas. Esto significa que cada copropietario tiene una parte indivisa del bien, lo que implica que ninguno de ellos tiene la propiedad exclusiva de una parte específica del mismo. En otras palabras, no se puede dividir el bien físicamente entre los copropietarios, sino que cada uno tiene una participación sobre el conjunto del bien.

Qué se puede tener en copropiedad

La copropiedad puede existir tanto sobre bienes muebles como inmuebles, así como sobre derechos. Los principios legales que rigen la copropiedad están regulados por el Código Civil español.

▷ Ejemplos de bienes inmuebles: viviendas, terrenos o locales comerciales.

▷ Ejemplos de bienes muebles: vehículos, obras de arte, acciones y participaciones.

▷ Ejemplos de derechos: usufructo y servidumbre.

Derechos y obligaciones de los copropietarios

Un aspecto muy importante de la copropiedad es conocer que los copropietarios tienen una serie de derechos y obligaciones inherentes a su condición.

1. Derechos de los copropietarios

▷ Derecho de uso y disfrute: Cada copropietario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien de acuerdo con su parte indivisa. Esto implica que no puede ser excluido del uso legítimo del bien, siempre y cuando dicho uso no perjudique los derechos de los demás copropietarios.

▷ Derecho a la participación en la gestión: Los copropietarios tienen derecho a participar en la toma de decisiones relativas a la administración y conservación del bien. Esto puede incluir cuestiones como el mantenimiento, reparaciones, seguros, y cualquier otra gestión necesaria para la preservación del valor del bien.

▷ Derecho a la venta o disposición de su parte indivisa: Cada copropietario tiene la facultad de vender, ceder o transmitir su parte indivisa del bien a un tercero.

▷ Derecho de retracto: el retracto es un derecho que surge cuando un copropietario va a vender su cuota de propiedad a un tercero. Con esta facultad, un comunero va a poder adquirir con preferencia la cuota de propiedad que se está vendiendo a un tercero. En este artículo lo explicamos con mucho detalle.

2. Obligaciones de los copropietarios

▷ Contribución a los gastos: Los copropietarios están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación del bien, así como a los impuestos y cargas que gravan el mismo.

▷ Respeto a los derechos de los demás copropietarios: Cada copropietario debe respetar los derechos de los demás copropietarios y abstenerse de realizar actos que perjudiquen el disfrute legítimo del bien por parte de los demás (aquí os contamos qué hacer si un copropietario utiliza el bien para él solo).

Administración de la copropiedad

La administración de la copropiedad puede llevarse a cabo de diversas formas. El principio que rige aquí es que la forma de administración se elige democráticamente por acuerdo entre los copropietarios.

Una opción común es la designación de un administrador entre los copropietarios para que se encargue de gestionar y de tomar decisiones en nombre del conjunto de propietarios.

Otra opción es la contratación de una empresa administradora de fincas que se encargue de la gestión y administración del bien de manera profesional. Esta opción puede resultar especialmente útil en casos de copropiedades con un gran número de propietarios o con bienes de gran envergadura que requieran una gestión más compleja.

Cómo se puede poner fin a la copropiedad

Puede llegar un momento en el que los copropietarios pueden optar por poner fin a esta relación compartida sobre un bien en particular. Esto puede ocurrir por diversas razones, como cambios en las circunstancias personales de los copropietarios, diferencias en la gestión del bien, o simplemente la necesidad de liquidar el bien común.

Sin embargo, la forma de poner fin a la copropiedad puede variar dependiendo de si la decisión se alcanza de manera amistosa entre las partes o si se convierte en un caso contencioso que requiere intervención legal.

1. Acuerdo de extinción de condominio

En los casos en los que los copropietarios están de acuerdo en poner fin a la copropiedad de manera amistosa, una opción es recurrir al contrato de extinción de condominio.

Este pacto implica que todos los copropietarios están de acuerdo en vender o repartir el bien. Por tanto, es importante destacar que este proceso requiere la unanimidad de todos los propietarios.

Si el bien común es divisible, cada copropietario recibirá una porción equivalente a su cuota de propiedad.

Si el bien común es indivisible, un comunero se quedará con el bien y compensará al resto con dinero, en la proporción que les corresponda. También es posible optar por vender el bien a un tercero y que cada comunero reciba lo que le correspondía según su cuota de propiedad.

De esta manera, con el contrato de extinción de condominio, la cosa en copropiedad deja de ser titularidad de varios para pertenecer individualmente a cada persona.

Tenemos un artículo muy detallado sobre este acuerdo que os recomendamos leer.

2. División de la cosa común

En caso de que los copropietarios no puedan llegar a un acuerdo amistoso para poner fin a la comunidad, puede ser necesario recurrir a la vía judicial.

El procedimiento para poner fin a un condominio por la vía judicial contenciosa se denomina división de la cosa común.

En este procedimiento, cada parte dará sus argumentos, se celebrará un juicio y el juez decidirá cómo va a repartir el bien si es divisible o acordará la venta en pública subasta con reparto de las ganancias en caso de que el bien sea indivisible.

¡Estamos para ayudarte!

Esperamos haberos ayudado con esta publicación. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.

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