Una duda que es recurrente en el Despacho tiene que ver con la actualización de la renta del contrato de alquiler. Se nos pregunta muchas veces qué es lo que ocurre cuando el propietario no ha actualizado la renta en varios años y ahora pretende hacer una subida importante o, incluso, cobrarse los atrasos.
Posibilidad de actualizar anualmente la renta
Como es sabido, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que la renta del contrato de alquiler de vivienda se actualice año a año conforme con el Índice de Precios al Consumo (IPC). De esta forma, la renta refleja la subida de precios generalizada en la economía de nuestro país.
Comunicación de la actualización de la renta
Para que empiece a ser exigible la subida, el arrendador debe comunicar al inquilino dicha circunstancia, especificando el porcentaje de subida y la nueva renta mensual.
Los IPCs atrasados
Es muy frecuente que, por unas u otras razones, el propietario no haya aplicado la actualización de renta de uno o varios años. Cuando se da cuenta de ello, normalmente se suele actuar de dos formas: (i) pedir al inquilino que pague los atrasos de IPC que hubieran correspondido si se hubieran hecho en tiempo las actualizaciones; o bien (ii) aplicar una subida del IPC de varios periodos.
Pues bien, es necesario tener presente que de estas dos actitudes la primera es ilegal y la segunda es válida.
Está prohibido reclamar las cantidades de los IPCs atrasados
No es posible que el propietario reclame las cantidades atrasadas de actualizaciones de renta no realizadas oportunamente cada año. Por ejemplo, pongamos un contrato de arrendamiento firmado en 2017. El casero no ha actualizado la renta hasta 2022 y en este año pide al inquilino todas las cantidades atrasadas de IPC por todos estos años. Esto, como decimos, no es posible y el arrendatario puede negarse a pagar esas cantidades.
Está permitido acumular los porcentajes de los IPCs atrasados
Lo que sin embargo sí permite la ley y los tribunales es que el propietario haga una acumulación del porcentaje del IPC de todo el periodo por el que no se haya pagado la renta y aplicárselo al inquilino cuando se comunica la subida. En nuestro ejemplo, el casero podría aplicar el porcentaje de incremento del IPC desde 2017 al 2022 e incrementar la renta de este modo. Esto es una excepción a la regla de que el IPC se sube atendiendo solo al incremento del año previo.
Sentencia de ejemplo
Os ponemos como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 28 de octubre de 2022:
«La doctrina jurisprudencial ha señalado que es posible la «acumulación» de las revisiones de la renta conforme a los índices de años pasados, si bien la actualización no tiene efectos retroactivos, este criterio de la «acumulación» de índices ha sido mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia […] señalando que la facultad de actualizar la renta es una facultad que corresponde al arrendador, y el mero hecho de que se haga de manera tardía, pero aplicando la variación desde el momento en que así se había convenido o desde la anualidad en que se llevó a efecto la última actualización hasta la actualidad (tomando los índices de referencia correspondientes a dichas anualidades transcurridas) lo que implica es que le impide cobrar las rentas atrasadas de forma retroactiva, de manera tal que las actualizaciones de renta corren hacia el futuro a partir de la fecha en que se notifique la misma […]. Por tanto, en el presente supuesto, significa que si bien no actualizó la renta desde noviembre de 2015 a noviembre de 2018, no significa, como pretende la recurrente que solo pueda aplicarse el índice correspondiente a la última anualidad, sino la variación sufrida a partir de la notificación de la misma, sin que el arrendador pueda reclamar los importes de las rentas anteriores con carácter retroactivo».
En definitiva, en caso de llevarse varios años sin actualizarse la renta, el arrendador, cuando pretenda hacer la subida después de este tiempo, no puede exigir al inquilino los atrasos, pero sí puede aplicar el IPC que alcance a todos los años transcurridos sin actualizar.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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