Nuestra propiedad necesita ser convenientemente delimitada para separarla de la de otro propietario. Al muro o pared que separa dos propiedades colindantes se le denomina medianera. En esta medianera, como es lógico, están interesados ambos vecinos, tanto por esa función diferenciadora como para garantizar la privacidad en el uso de la propiedad.
En ocasiones, pueden surgir discusiones entre ambos vecinos en relación con la pared medianera. En particular, en esta publicación os vamos a hablar del caso en el que un vecino desea incrementar la altura y levantar la medianera respecto a su situación original. Os explicamos cuales son los derechos de ambos vecinos en estos casos.
La pared medianera y su propiedad
La pared medianera sirve como elemento diferenciador y separador de dos propiedades colindantes. Para valorar qué derechos tienen los vecinos implicados, lo primero que debe hacerse es determinarse la propiedad de la pared.
La medianera puede pertenecer a ambos vecinos o a uno solo de ellos. Si la pared está construida en una sola de las fincas, será propiedad del vecino de esa finca. Si, por el contrario, el muro medianero toma terreno de ambas fincas, el mismo pertenece en copropiedad a ambos vecinos.
Esta labor inicial de determinación de la propiedad es muy relevante. El conocimiento sobre el lugar donde se construyó la pared lo suelen tener los propios vecinos cuando construyeron las casas. Sino, también suele ser posible identificar esta circunstancia a través de las escrituras de propiedad o de la información que conste en el Registro de la Propiedad. Si con estos recursos no es posible determinar el lugar donde está construida la pared, puede ser necesario contar con los servicios de un perito que analice el terreno y las escrituras para esclarecer esta cuestión.
Si nada se prueba por quien le interese, la ley establece una presunción de que una pared o muro que separa dos propiedades pertenece a ambos vecinos.
Si la pared medianera es propiedad de un solo vecino
Si se demuestra que la pared medianera está construida exclusivamente sobre la finca de un vecino, éste va a poder hacer sobre la misma lo que considere oportuno. Los únicos límites que tendrá que respetar son los relativos a la normativa urbanística y demás contenidos en la ley (p. ej. luces y vistas).
Si la pared medianera es propiedad de ambos vecinos
Cuando la pared medianera es propiedad de ambos vecinos, deben tenerse una serie de cuestiones en consideración.
Como en el caso de la propiedad exclusiva, la pared deberá respetar la normativa urbanística y demás regulación aplicable.
En la propiedad compartida de la medianera, ambos vecinos deben contribuir al mantenimiento y conservación de la misma.
Igualmente, es importante saber que un vecino no puede por sí solo decidir derribar el muro o modificarlo. Necesita el consentimiento del otro copropietario.
Ahora bien, a esta última regla se le aplica una excepción que es la relativa a levantar la altura del muro medianero.
Elevación de la pared medianera
Es los casos de la medianera en copropiedad, debe saberse que el Código Civil, en el artículo 577, permite que un vecino por sí solo lleve a cabo un alzamiento de la pared, sin necesidad de obtener el consentimiento del otro vecino.
El trozo de pared levantada va a ser propiedad exclusiva del vecino que ha decidido construirla.
El vecino que ha decidido aumentar la altura de la pared debe indemnizar los daños y perjuicios que la obra de alzamiento haya podido ocasionar al otro vecino (p. ej. daños en su vivienda).
Asimismo, el vecino que realiza la obra sin el consentimiento del otro vecino, debe costearla en su totalidad y además debe soportar los mayores gastos de mantenimiento que se deban a la obra de alzamiento.
Todo lo anterior también se aplica cuando lo que se quiera es dar mayor profundidad o espesor a la pared.
Derecho a adquirir el trozo de pared levantada
Si en algún momento el otro vecino que decidió no contribuir al levantamiento de la pared quisiese adquirir la mitad de los derechos de la pared levantada, podrá hacerlo, solicitándoselo al otro vecino y pagando la parte proporcional de la obra.
Levantamiento de pared y derrumbe de la misma
Como regla especial a la imposibilidad de derruir la pared medianera sin el consentimiento de ambos copropietarios, se encuentra el caso de que un propietario quiera levantar la pared, pero que ésta no pueda resistir la mayor elevación en la forma en que está construida.
En esto casos, el propietario que quiere levantar la pared, podrá tirarla y reconstruirla con la mayor altura, debiendo hacerlo a su costa y, además, si hubiese de darse también mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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