La importancia de disponer de fondos para la comunidad de propietarios
Las comunidades de propietarios necesitan para su correcto funcionamiento un adecuado sistema de financiación. Como es sabido, las comunidades tienen el objetivo de mantener y conservar los elementos comunes del edificio, así como garantizar su mejor disfrute por todos los vecinos. Ahora bien, está claro que para cumplir con estos cometidos es necesario dinero. Normalmente, las comunidades se financian a través de las cuotas periódicas que pagan los vecinos. Asimismo, cuando surgen necesidades especiales es posible acordar una derrama para atender un gasto extraordinario.
De esta manera, el hecho de que un vecino deje impagada sus deudas con la comunidad, puede suponer un grave perjuicio para el correcto funcionamiento de la misma. Por ello, la ley tiene establecidos una serie de mecanismos para castigar a los vecinos incumplidores y para garantizar que las deudas queden pagadas lo antes posible. En este artículo os explicamos los aspectos más importantes de la reclamación de impagos por parte de la comunidad de propietarios.
Medidas para disuadir los impagos en las comunidades de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal permite el establecimiento de una serie de medidas disuasorias para hacer frente a la morosidad. Estas medidas pueden tanto quedar incluidas de manera general en los estatutos, como acordarse particularmente para cada situación en la junta de propietarios.
La ley no delimita qué medidas se pueden adoptar, sino que permite flexibilidad para que se acuerden las necesarias. Solo se exige que las medidas disuasorias no puedan considerarse abusivas o desproporcionadas y que no afecten al uso y disfrute del propio piso del moroso.
Las medidas más comunes que se suelen establecer son:
◥El fijar como indemnización por los retrasos que se devengue un interés superior al legal del dinero.
◥ El privar temporalmente al vecino moroso del uso de instalaciones o servicios comunes (p. ej. piscina, gimnasio, sala social, etc.).
Aplicación de intereses de manera automática
Cuando uno se retrasa en el pago de una deuda, para que se devenguen intereses sobre la misma, es necesario que el acreedor le haya dirigido una comunicación para reclamarle el impago. Jurídicamente, si una persona se retrasa en realizar un pago se dice que está «en mora» (de ahí el término moroso).
En las comunidades de propietarios, la Ley determina que no es necesario el requerimiento para que se devenguen intereses sobre las deudas comunitarias. Es decir, desde el día 1 desde que se produce el impago, se están devengando intereses.
El interés que se pagará será el interés legal del dinero, que lo publica el Banco de España cada año aquí. Mientras escribimos estas líneas este interés se encuentra en el 3,25% anual. También se puede fijar un interés más elevado, como hemos indicado más arriba.
Posibilidad de utilizar el procedimiento monitorio
La Ley reconoce a las comunidades de propietarios la posibilidad de utilizar el procedimiento judicial monitorio para reclamar las deudas pendientes a los vecinos morosos.
Como es sabido, si no es posible solucionar una disputa extrajudicialmente, se requiere acudir a los tribunales.
El procedimiento judicial monitorio lo tenemos ya explicado en el artículo del link. Aquí brevemente os indicamos que se trata de un procedimiento más ágil de lo normal que permite realizar al deudor un requerimiento judicial y que pretende conseguir que el deudor pague antes. Por tanto, esta es otra medida a favor de que las comunidades consigan ver pagadas las deudas de los vecinos cuanto antes.
Posibilidad de solicitar el embargo preventivo
Si es necesario iniciar un procedimiento judicial, la ley también permite que dentro de ese proceso se acuerde por el juez el embargo preventivo de bienes del deudor.
Un embargo preventivo es una medida judicial que sirve para impedir a una persona disponer de sus bienes. De esta manera, uno se asegura que esa persona que está siendo demandada tenga bienes en su patrimonio para poder afrontar el pago al que se le condene definitivamente en la sentencia.
Reclamación de todos los costes y gastos al deudor
Igualmente, si es necesario iniciar acciones judiciales frente al deudor, la Ley determina que se le puedan reclamar todos los costes y gastos que se hubieran generado con motivo de tener que reclamarle la deuda.
Entre estos gastos se incluirán los de abogado y procurador y los de realización de las comunicaciones y la obtención de las pruebas para preparar el proceso judicial (p. ej. envío de burofaxes, actas notariales, etc.).
Responsabilidad solidaria del comprador del piso con deudas
Es importante conocer también que cuando una persona compra el piso a un vecino moroso responde solidariamente con tal vecino por las deudas de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores.
Con ello, pudiendo la comunidad reclamar la deuda a dos personas, se aumentan sus posibilidades de cobrar. Si el comprador acaba teniendo que pagar las deudas, luego podrá reclamarlas a su vez del que le vendió el piso.
Plazo de prescripción para reclamar las deudas
Por último, os apuntamos también otra cuestión muy importante en relación con los impagos en las comunidades de propietarios. Nos referimos a la prescripción.
Como tenemos explicado en este link, la prescripción es la extinción de las deudas por el paso del tiempo.
Es necesario saber que, en las comunidades de propietarios, las deudas se extinguen a los 5 años desde que surgieron. Es decir, si en en ese plazo no se han reclamado, la comunidad pierde el derecho a reclamarlas en el futuro.
Para evitar que esto ocurra, es necesario reclamar mediante comunicación de la que quede constancia la deuda al vecino moroso. Cada vez que se le reclame, el plazo de 5 años se renueva. Por tanto, es necesario que la comunidad vigile que no le vencen los plazos de prescripción de deudas para asegurarse de que las cobra.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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