Cuando se lleva a cabo una extinción de condominio es necesario tener muy en cuenta las obligaciones fiscales que eso conlleva. En esta publicación, tratamos un supuesto especial entre las extinciones de condominio: aquel acuerdo por el que varias personas que son copropietarios en diversos proindivisos deciden poner fin a todos ellos. Explicamos cómo se tributa en estos casos.
La tributación de la extinción de condominio
En este link, explicamos extensamente en qué consiste la extinción de condominio, por lo que si queréis conocer en detalle este tipo de operación os recomendamos que lo leáis.
Aquí os lo resumimos, porque en lo que queremos detenernos es en el aspecto de la tributación.
La extinción de condominio consiste en un acuerdo por el que los copropietarios de un bien deciden poner fin a la situación de copropiedad, ya sea repartiendo el bien en partes iguales, o si el bien es indivisible, atribuyendo el mismo a uno de ellos, debiendo compensar éste al resto.
En una extinción de un solo condominio los impuestos que se van a pagar son los siguientes:
◥ Por la persona que cede su parte (cedente o transmitente): no va a pagar plusvalía municipal (aunque haya incremento de valor), pero sí se paga IPRF en concepto de ganancia patrimonial (si hay incremento de valor).
◥ Por la persona que recibe el bien (adjudicatario): va a pagar solamente el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). En una compraventa, el comprador tendría que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), el cual es considerablemente superior al AJD. Para que os hagáis una idea, mientras escribimos estas líneas, en la Comunidad de Madrid, el TPO es del 6% sobre el valor del bien adquirido, mientras que el AJD es el 0,75%.
Este régimen fiscal más beneficioso para las extinciones de condominio se debe a que se considera que con estas operaciones no se produce una verdadera transmisión patrimonial, sino que simplemente se concretan los derechos que previamente tenían los copropietarios en el condominio.
La tributación de la extinción de múltiples condominios
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando lo que se quiere llevar a cabo no es la extinción de un condominio sobre un único bien, sino sobre dos o más? ¿Sigue aplicándose este régimen fiscal tan beneficioso? Vamos a desarrollarlo, pero ya os anticipamos que la respuesta es que sí.
Ejemplo de extinción de varios condominios
Un ejemplo de estos casos puede ser el siguiente. Pedro y Juan son dos hermanos. Hace unos años falleció su padre y, en el reparto que hicieron con la herencia entre ellos y su madre, se quedaron con un piso en Alcalá de Henares al 50% cada uno. Recientemente, también fallece la madre de ambos, dejando en la herencia otro piso que estaba en El Escorial y que también se adjudica al 50% a cada hermano.
En esta situación, Pedro y Juan quieren, en vez de estar en situación de proindiviso en los dos bienes inmuebles, atribuir a cada uno un piso, quedándose cada uno con el 100% del mismo.
Para conseguir este fin, pueden celebrar un contrato de extinción de condominio por el que acuerden llevar esta operación a cabo. Mediante este contrato, que se elevará a escritura pública ante notario, Pedro se queda con el piso de Alcalá de Henares y Juan con el de El Escorial.
¿Cómo se tributa en estos casos?
◥Mitad que Juan cede de Alcalá de Henares: no tributa por plusvalía municipal y puede tributar por ganancia patrimonial en el IRPF.
◥ Mitad que Juan recibe de El Escorial: tributa por AJD.
◥ Mitad que Pedro cede de El Escorial: no tributa por plusvalía municipal y puede tributar por ganancia patrimonial en el IRPF.
◥ Mitad que Pedro recibe de Alcalá de Henares: tributa por AJD.
Es decir, nos encontramos con la misma tributación que en los supuestos de extinción de un solo condominio.
¿No hay permuta en estos casos?
En algunas ocasiones, la Agencia Tributaria había mantenido que en estos casos de extinción de múltiples condominios lo que se producía verdaderamente una permuta.
Una permuta consiste en la transmisión de una cosa por otra cosa (al contrario que la compraventa que consiste en el intercambio de cosa por precio).
Hacienda decía que había una permuta porque los copropietarios se intercambiaban sus porcentajes de propiedad entre los distintos bienes. A Hacienda le interesaba sostener esto porque la permuta exige tributar a cada copropietario por TPO en vez de por AJD, que como hemos visto, es mucho más gravoso para los copropietarios.
Pues bien, en la actualidad, el Tribunal Supremo tiene dicho que la norma general es que estás operaciones no se consideren permuta, manteniéndose el régimen de la extinción de condominio y, por tanto, debiéndose tributar de este modo más favorable para el contribuyente.
Caso de compensación con bienes que no forman parte del condominio
Puede surgir la duda de si la extinción de múltiples condominios, para acogerse a este régimen fiscal beneficioso, debe hacerse exclusivamente compensando paritariamente con los distintos bienes que están en proindiviso.
La respuesta es que no. Es posible utilizar dinero o incluso otros bienes, o prometer hacerse cargo de deudas, para compensar las atribuciones que se hagan para extinguirse los diversos proindivisos.
No obstante, si que hacemos la advertencia de los excesos de adjudicación, que apuntamos más adelante, y de que si se compensa con un bien que uno de los copropietarios tenía y que no estaba en el proindiviso, el que lo recibe en compensación deberá tributar por el valor de ese bien por TPO.
Caso de extinción parcial de múltiples proindivisos
Otro supuesto que puede tener lugar es que varias personas estén en varios proindivisos y que decidan poner fin a los mismos, pero sin embargo, sin liquidar todos ellos, dejando alguno subsistente. ¿Cambia esto las conclusiones anteriores?
La respuesta es que no. A pesar de que no se liquiden por completo todos los proindivisos que tengan los copropietarios, no por eso la operación se deja de considerar una extinción de condominio a la que se aplica el régimen fiscal favorable.
Caso de la extinción de múltiples proindivisos provenientes de distintas comunidades de bienes
Finalmente, también se puede plantear el caso de si es relevante para determinar la tributación como extinción de condominio o como permuta el hecho de que los proindivisos tengan orígenes diferentes.
Es decir, puede surgir la duda de si, por ejemplo, un proindiviso viene de una herencia y otro de otra, esto va a condicionar como se tributa, de tal forma que si el origen es único se tratará de una extinción de condominio, o si es diverso se debe tributar como una permuta.
Aquí de nuevo la respuesta es que esto es irrelevante. A pesar de que los proindivisos tengan orígenes distintos se podrá tributar por la liquidación de los mismos como extinción de condominio.
El exceso de adjudicación
No obstante lo anterior, debe tenerse en cuenta una excepción. Para que podamos hablar de extinción de condominio, cada copropietario debe recibir lo que le corresponde. Si hay excesos o defectos de adjudicación que no quedan compensados, nos podríamos encontrar con que esos excesos/defectos tributen por transmisiones patrimoniales o por el impuesto de donaciones.
Volvamos al ejemplo anterior. Imaginemos que el piso de Juan valía 100 y que el de Pedro valía 120. En este caso, Pedro se ha quedado con un exceso y Juan con un defecto, por lo que o compensa a Juan por el mismo, o se considerará que al no haber compensación nos encontramos con una donación que debe estar sujeta al impuesto de donaciones.
De esta manera, lo importante es que las atribuciones no supongan excesos y defectos de adjudicación para evitar que se tribute adicionalmente por estos conceptos.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos. Somos abogados expertos Derecho Inmobiliario y proindivisos.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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