¿Cuándo puede el propietario recuperar su vivienda? Tácita reconducción, plazos y preaviso en el contrato de alquiler.

23 de noviembre de 2025

1.- INTRODUCCIÓN

Una de las consultas más habituales que recibimos en nuestro despacho es la siguiente: “Mi contrato de alquiler ha terminado, pero el inquilino sigue en la vivienda, ¿puedo exigirle que se marche?” o, por el contrario, “El propietario no me ha dicho nada, ¿puedo seguir pagando el alquiler y quedarme en la casa?”

Sin embargo, la respuesta no es única, ya que depende de varios factores: la fecha en que se firmó el contrato, los plazos de duración y prórroga previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en determinados casos, la aplicación del régimen del Código Civil mediante la figura de la tácita reconducción.

Por ello, antes de contestar a estas preguntas, es esencial analizar el contrato y su marco jurídico, puesto que los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario varían según la normativa vigente en el momento de la firma.

2.- LA FECHA DE FIRMA DEL CONTRATO COMO PUNTO DE PARTIDA

El primer paso para determinar si el propietario puede recuperar la vivienda es identificar la fecha exacta de firma del contrato de arrendamiento, ya que cada reforma legislativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha modificado tanto la duración mínima del contrato como el régimen de prórrogas y preavisos.

La duración pactada entre las partes es válida, pero siempre debe respetar los plazos mínimos fijados por la ley en función del año de celebración del contrato. Durante ese período mínimo, el arrendador no puede dar por terminado el contrato de manera unilateral, salvo en los casos expresamente previstos por la LAU.

A efectos prácticos, podemos distinguir tres etapas legislativas que determinan la duración del contrato y el sistema de prórrogas:

Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013: duración mínima de cinco años, con prórroga tácita anual hasta tres años adicionales.
El arrendador solo puede evitar la prórroga tácita comunicando su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación antes del vencimiento.

Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019: Duración mínima de tres años, con una prórroga tácita anual de un año adicional si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. En este caso, también se exige un preaviso mínimo de 30 días para que no opere la prórroga tácita.

Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (reforma vigente): duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica. Finalizado ese plazo, el contrato se prorroga de forma tácita automáticamente por períodos anuales de hasta tres años más, salvo que el arrendador comunique su intención de no renovar con al menos cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos meses.

En definitiva, la fecha de firma del contrato es el punto de partida esencial para conocer los derechos de ambas partes y determinar cuándo y cómo puede el propietario recuperar la vivienda o el inquilino marcharse sin incumplir la ley.

3.- LA TÁCITA RECONDUCCIÓN: QUÉ ES Y CUÁNDO SE PRODUCE

Una vez finaliza el plazo del contrato de arrendamiento, incluidas las prórrogas legales que correspondan según su fecha de firma, la relación entre arrendador y arrendatario puede continuar, pero ya no bajo las mismas condiciones iniciales.

En ese momento entra en juego una figura jurídica que es muy frecuente en la práctica: la tácita reconducción, regulada en el artículo 1566 del Código Civil.

Esto significa que, si transcurren quince días desde la finalización del contrato y el arrendador no ha requerido al arrendatario para que abandone la vivienda, ni ha manifestado su voluntad de resolver la relación, se entiende que ambas partes consienten tácitamente en continuar con el arrendamiento.

No obstante, debemos tener en cuenta que la tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento, con las mismas condiciones que el anterior, salvo en lo relativo a la duración. Así lo ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, al señalar que la tácita reconducción “implica la novación del contrato, dando lugar a un nuevo arrendamiento”.

La duración de este nuevo contrato dependerá de cómo se fijó la renta en el contrato original:

Si la renta se pactó por meses, la duración será mensual.
Si fue por años, será anual.
Si se fijó por semanas o días, se entenderá por ese mismo periodo.

En la mayoría de los arrendamientos de vivienda, donde la renta se paga mensualmente, la tácita reconducción se renueva por periodos mensuales sucesivos, salvo que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no continuar al finalizar uno de esos periodos.

Asimismo, a partir de este momento, la relación deja de regirse por la LAU y pasa a someterse al régimen del Código Civil, que actúa como norma supletoria. Esta diferencia es relevante, ya que las reglas civiles otorgan mayor flexibilidad al arrendador, especialmente en lo relativo a los plazos de preaviso y recuperación de la vivienda.

4.- EL PREAVISO: CÓMO Y CUÁNDO DEBE COMUNICARSE LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO

Mientras el contrato se encuentra dentro de su duración inicial o de las prórrogas legales automáticas, se permite su renovación si ninguna de las partes comunica lo contrario.

Para evitar esa prórroga tácita legal, el arrendador debe comunicar su voluntad de no renovar dentro del plazo de preaviso que marca la Ley, que varía según la fecha del contrato:

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013: 30 días.
Contratos entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019: 30 días.
Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019: el arrendador debe notificar su decisión con al menos 4 meses de antelación (y el arrendatario, con 2 meses).

Si no se comunica en plazo, el contrato se prorrogará automáticamente por el periodo previsto en la ley (anualmente, hasta un máximo de tres años adicionales en la normativa actual).

Sin embargo, como veníamos adelantando, cuando ya han transcurrido la duración inicial y las prórrogas legales, el contrato se extingue y pasa a regirse por el Código Civil. En ese momento, para evitar la tácita reconducción (art. 1566 CC), el arrendador debe requerir al inquilino antes de que transcurran quince días desde la finalización del contrato, expresando su voluntad de recuperar la vivienda.

Si el arrendador no realiza ese requerimiento y el arrendatario continúa ocupando la vivienda, se entiende que ambas partes consienten en mantener la relación, naciendo un nuevo contrato de arrendamiento.

Por tanto, el preaviso y el requerimiento son las herramientas fundamentales del propietario para evitar que el arrendamiento se prorrogue o se renueve de forma automática.

5.- CONCLUSIÓN

Para determinar si el propietario puede recuperar su vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, resulta esencial atender, en primer lugar, a la fecha de firma del contrato, pues de ella depende la normativa aplicable, la duración mínima legal, el régimen de prórrogas y los plazos de preaviso exigibles.

Mientras el contrato se encuentre dentro de su periodo de vigencia o de las prórrogas automáticas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la relación continuará salvo que alguna de las partes manifieste expresamente su voluntad de no renovarla dentro del plazo correspondiente.

Solo una vez agotadas todas las prórrogas legales y sin que el arrendador haya requerido la entrega de la vivienda, puede producirse la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil, lo que implica el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones económicas, aunque con una duración distinta.

En definitiva, tanto arrendadores como arrendatarios deben actuar con previsión y claridad, comunicando por escrito su decisión de no renovar o resolver el contrato dentro de los plazos legales, a fin de evitar la renovación automática o la tácita reconducción, y prevenir así situaciones de incertidumbre o conflicto.

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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Claudia Canosa