Varias personas pueden ser a la vez titulares de un bien o derecho. Esta situación se denomina copropiedad. Puede surgir por diferentes circunstancias y también puede extinguirse por otras varias.
En este artículo os vamos a explicar una manera de poner fin a la copropiedad sobre un bien o derecho que consiste en la firma de un contrato de extinción de condominio entre todos los copropietarios.
Qué es un contrato de extinción de condominio
Un contrato de extinción de condominio es un acuerdo que firman dos o más personas que son copropietarias de un mismo bien o derecho por el que deciden poner fin a la copropiedad. Es decir, con el contrato de extinción de condominio, la cosa en copropiedad deja de ser titularidad de varios, para pertenecer individualmente a cada persona.
Consecuencias del contrato de extinción de condominio
Las consecuencias del contrato de extinción de condominio van a ser distintas en función de si la cosa en copropiedad es divisible o no lo es.
1. Cuando la cosa es divisible
Si la cosa es divisible se va a dar a cada copropietario una porción del bien equivalente a su cuota de propiedad.
Por ejemplo, imaginemos que Jara, Hugo e Inmaculada son propietarios al 33% de una finca rústica. Con el acuerdo de extinción de condominio, deciden dividir la parcela entre los tres atribuyéndose a cada uno una superficie igual a su 33%.
2. Cuando la cosa no es divisible
Si la cosa es indivisible, entonces habrá que atribuirse la cosa a uno solo de los copropietarios debiendo éste compensar al resto con dinero.
Por ejemplo, Pedro y Victoria son propietarios al 50% de un piso de 75m2 en una ciudad. El piso no puede dividirse físicamente por la mitad por lo que con el acuerdo de extinción de condominio deciden atribuir a Pedro el 100% del piso, compensando a Victoria por su 50% con dinero.
Contenido del contrato de extinción de condominio
El contrato de extinción de condominio debe firmarse por todos los copropietarios del bien. Si no, no será válido.
En el contrato, debe definirse con precisión el bien en copropiedad y debe quedar concretado cuáles son las cuotas de propiedad de cada uno de los comuneros.
Asimismo, es necesario que se especifique claramente cómo se va a repartir el bien, en los casos de divisibilidad, o como se va a compensar al resto de copropietarios en caso de imposibilidad física de división.
En estas operaciones, también conviene que se identifique quién se va a hacer cargo de los gastos e impuestos de la operación.
También es muy importante determinar cómo se van a liquidar las posibles gastos y deudas que sean comunes a la propiedad (en bienes inmuebles, p. ej. el IBI, la comunidad de propietarios o la hipoteca).
Asimismo, este contrato es buen momento para compensar los posibles desembolsos que uno solo de los copropietarios haya hecho en el bien (p. ej. conservación y mejoras) y que le deben reembolsar el resto de copropietarios que no habían contribuido en su parte.
Fiscalidad de la extinción de condominio
Un aspecto muy importante del contrato de extinción de condominio es su fiscalidad. Y es que, a pesar de suponer la transmisión de un bien o derecho de una persona a otra, tiene considerables ventajas frente a los contratos de compraventa.
En las extinciones de condominio, el transmitente no va a tener que pagar IRPF, ni va a tener que pagar plusvalía municipal.
Por su parte, el copropietario adquirente no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), sino que paga actos jurídicos documentados (AJD), el cual tiene un tipo impositivo considerablemente menor.
Ahora bien, sí que dejamos advertido que esto puede cambiar cuando a la hora de realizar la extinción se produce un exceso de adjudicación.
Caso especial de la existencia de hipoteca en la extinción de condominio
Un caso que suele generar especiales dudas en las extinciones de condominio es el de la existencia de hipoteca sobre el bien sobre el que se celebra el contrato.
La situación más común es la siguiente. Hay dos personas que se casaron y que se compraron una casa para ambos con hipoteca. Después, resulta que se divorcian y deciden extinguir el condominio y que una de ellas se quede la casa, pagando a la otra persona su mitad. Nos preguntamos aquí qué ocurre con la hipoteca.
Pongamos el ejemplo con números. Tenemos a María y a Mario que compraron por mitad una casa que vale 200.000 € y tienen una hipoteca por pagar de 150.000 €. Tras el divorcio, deciden extinguir el condominio, atribuyendo la casa a María. María va a compensar a Mario por su mitad de la siguiente manera: se va a hacer cargo de los 75.000 € de hipoteca de Mario y le va a pagar en dinero los 25.000 € restantes.
En estos casos, resulta que aparte de las personas copropietarios hay involucrado un tercero, el banco. Tenemos que saber que en derecho hay una regla general que determina que los contratos que firman unas partes no pueden extender sus efectos a terceros que no suscriben esos contratos. Es decir, en nuestro ejemplo, el contrato de extinción de condominio celebrado entre los dos miembros de la pareja no va a hacer inmediatamente que el banco deba aceptar como único deudor a María.
Esta situación se soluciona de dos formas: o bien consiguiendo negociar con el banco que solo sea deudor de la hipoteca la persona que se ha quedado con el bien; o bien dejando formalmente como deudores a ambas personas, pero entre ellas, en el propio contrato de extinción de condominio se pacta que el propietario único debe hacerse cargo por completo de la hipoteca.
Qué ocurre si no hay acuerdo para extinguir el condominio
Todo lo que hemos comentado se refiere al supuesto en que todos los copropietarios están de acuerdo en firmar un acuerdo de extinción de condominio para poner fin a la copropiedad.
Ahora bien, puede ocurrir que no haya acuerdo y, en ese caso, nos preguntemos qué hacer. Como en otras circunstancias donde hay enfrentamiento, va a ser necesario acudir a un procedimiento judicial para que sea un juez el que proceda a la división y extinción de la cosa común.
Esto tendrá lugar en un procedimiento denominado de división de cosa común, el cual, tras la oportuna discusión y la celebración de un juicio, el juez acordará la entrega a cada copropietario de una parte del bien, si este es divisible, o se acordará la venta en pública subasta si el bien es indivisible.
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