El año pasado se aprobó en España la nueva Ley de Vivienda. Esta legislación pretende otorgar mayor protección en los alquileres a los arrendatarios, garantizando en mayor medida sus derechos. Esto implica que los caseros por su parte tienen que asumir más obligaciones o tolerar ciertas cuestiones que antes no asumían.
Esta circunstancia ha provocado que los caseros hayan empezado a buscar las formas para evitar la aplicación de estas nuevas medidas legislativas. Uno de esos recursos es el uso de los contratos de temporada. En sí mismos, estos contratos no son ilegales. Sin embargo, pueden serlo cuando se encubre tras ellos un contrato de arrendamiento de vivienda, pretendiendo perjudicar los derechos del inquilino. En esta publicación os explicamos cuando nos podemos encontrar un contrato de temporada ilegal y fraudulento.
Qué es un contrato de arrendamiento de temporada
Los arrendamientos por temporada son contratos que tienen como objeto la cesión del uso de un bien inmueble durante un periodo concreto de tiempo y con una finalidad distinta a la de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario.
Es decir, los arrendamientos de temporada se caracterizan porque:
◥Se vinculan a una etapa del año en concreto. Ejemplos: durante el verano, durante el curso escolar, durante el traslado temporal en el trabajo.
◥No están destinados a servir como vivienda habitual y permanente del arrendatario. Es decir, estos contratos no se celebran con la finalidad de que el arrendatario permanezca en el mismo de manera estable y para ubicar en el inmueble su domicilio y residencia habitual.
A los arrendamientos por temporada no se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, no se establecen mecanismos de protección a favor del arrendatario. Estos contratos se van a regir por el Código Civil y permiten una mayor flexibilidad a la hora de determinar los derechos y obligaciones de las partes. Por ejemplo, en estos contratos, la ley no establece unos prórrogas legales, ni unos topes a la subida de renta, ni la continuación en la casa a pesar de la venta, ni el derecho de desistimiento, etc. Para que se concedan estos derechos al inquilino será necesario pactarlos expresamente.
Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda
Por su parte, el contrato de arrendamiento de vivienda tiene como objeto el arrendamiento que recae sobre un inmueble habitable y que se destina a la satisfacción de la necesidad de vivienda permanente del arrendatario.
Por tanto, el arrendamiento de vivienda se vincula al supuesto en donde el inquilino alquila para tener un domicilio habitual, una residencia permanente donde mantenerse durante un tiempo prolongado y establecer su centro de vida.
Los contratos de arrendamiento de vivienda se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley es protectora del inquilino y concede derechos como prórrogas mínimas, garantía de que no se va a poder subir la renta nada más que con el IPC, posibilidad de desistir con un mes de preaviso, garantías en caso de venta, etc.
Por tanto, el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos es mucho más beneficioso para el inquilino que el del Código Civil.
Cuando puede ser considerado un fraude el arrendamiento de temporada
Pues bien, como decíamos al inicio de esta publicación, es perfectamente legal el firmar un contrato de arrendamiento por temporadas. Ahora bien, esto deja de ser así cuando se utiliza este tipo de contrato para encubrir un arrendamiento de vivienda permanente y así intentar burlar los derechos que al inquilino le concedería la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Nuestros tribunales tienen reconocido que no es posible utilizar de manera fraudulenta los contratos de temporada para encubrir contratos de arrendamiento de vivienda.
Os ponemos el ejemplo de una Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que trató esta cuestión:
Para determinar si estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o para uso distinto, de temporada, hay que estar a lo dispuesto en los arts. 2 y 3 de la LAU. Así, establece el art. 2.1 que se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y el art. 3 establece que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto de establecido en el artículo anterior. En su apartado 2 establece que, entre otros, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada.
La calificación de un contrato de arrendamiento de vivienda depende, por lo tanto, de que la arrendada se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, es decir, cuando sea destinada a domicilio o residencia habitual de éste. Por el contrario, estaremos ante contrato de temporada cuando el destino de la vivienda sea el de servir de residencia transitoriamente, durante períodos más o menos duraderos, sin llegar a constituir el domicilio permanente y estable del arrendatario.
Por lo tanto, aunque hayamos firmado un contrato por temporada, es posible que tengamos los derechos que nos reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para ello, deberemos de ser capaces de acreditar que, en verdad, el arrendamiento no era de temporada, sino que tenía como objeto el alquiler de vivienda permanente. Por ejemplo, podremos demostrar esto si se han producido continuamente prórrogas del contrato, si tenemos conversaciones con el casero en donde ponemos esto de manifiesto o cuando se acredite que el contrato no tenía un fin temporal concreto.
Consecuencias de ser considerado un fraude el arrendamiento de temporada
La consecuencia de que se determine que el contrato por temporada es fraudulento supone que, a pesar de su redacción, se aplique la normativa protectora del inquilino de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
De esta manera, el inquilino podrá hacer valer todos los derechos que le reconoce esta ley, especialmente el derecho de prorrogar el contrato y el derecho de mantener la renta fija, solo pudiéndose incrementar en el IPC de cada año.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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