Compraventa de terreno rústico: aspectos a tener en cuenta

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Nos encontramos estos días inmersos en protestas de agricultores que se han lanzado a la calle para reclamar a los dirigentes de nuestro país, entre otras cosas, mejoras en la Política Agraria Común, ayudas frente a la sequía y medidas para fomentar el relevo generacional en el campo. Muchos agricultores se quejan de las dificultades que entraña su trabajo. Es por ello que se escuchan declaraciones de que algunos de ellos se cuestionan incluso si les merece la pena continuar con su actividad.

A la vista de estas noticias y en relación con ello, os venimos a explicar en esta publicación los aspectos más relevantes de la compraventa de los terrenos rústicos, que son aquellos donde se realizan las actividades agrícolas y ganaderas. Seguramente, más de un agricultor se plantea en el corto plazo vender sus terrenos y cesar en su actividad en caso de que no mejoren sus circunstancias actuales y las políticas de los gobiernos.

Elementos principales del contrato de compraventa de finca rústica

En esta primera sección, vamos a identificar los aspectos que consideramos que deben incluirse en todo caso en el contrato de compraventa de finca rústica.

En primer lugar, siempre vamos a tener que hacer constar los datos identificativos del vendedor y comprador (nombre, DNI y domicilio a efectos de notificaciones). Conviene saber que si hay varios propietarios o varios adquirentes, deben constar todos sus datos y tienen que firmar todos el contrato.

Los siguientes elementos de más importancia son la descripción del terreno que se vende y el precio que se paga por él.

Respecto del terreno, es muy importante que se introduzcan la mayor cantidad de elementos identificadores y descriptivos del mismo. Deberemos dejar indicada la referencia catastral, el código registral único (si lo tiene) y una definición precisa de la localización, superficie y linderos (si hace falta, se puede contratar a un perito que nos ayude con esta tarea).

En cuanto al precio, deberemos indicar el importe total de la compraventa, si se ha pagado una parte como señal, los plazos en los que se va a pagar (en su caso) y la forma de pago.

Si firmamos un contrato de arras o un contrato privado de compraventa, conviene también que fijemos la fecha máxima en que las partes se comprometen a firmar el contrato en notaría.

En el contrato, también deberemos dejar indicado quién se hace cargo de los gastos e impuestos de la compraventa. La práctica habitual es que la notaría y el registro los pague el comprador y que cada parte asuma los impuestos según los exige para cada uno la ley (puedes ver más abajo la cuestión de los impuestos de la compra de terrenos rústicos).

Es muy importante también que en el contrato se definan las cargas y gravámenes que tiene, en su caso, el terreno que se vende. Se debe especificar, por ejemplo, si se vende con hipoteca, usufructos, servidumbres, arrendatarios, etc.

Asimismo, conviene determinar el régimen de derechos y contribuciones con el que se trasmite la finca, por ejemplo, los relacionados con la PAC o con el regadío.

Adicionalmente, si es la circunstancia de la finca, deberemos pactar qué es lo que ocurre con la cosecha pendiente o con la situación actual de explotación.

Como última indicación respecto al contenido del contrato, conviene que la firma se haga por duplicado (una copia para el vendedor y otra para el comprador) y que el contrato se firme en todas sus hojas, para no dar posibilidad a discutir que ciertas cláusulas no se aceptaron.

Precauciones a tomar en la compraventa de terrenos rústicos

Lo anterior son los elementos más relevantes que consideramos que se deben incluir en todos los contratos de compra de terreno rústico que se firmen. A continuación, en esta sección, os apuntamos una serie de consejos generales y precauciones a tomar cuando compramos una finca rústica.

1. Derecho de retracto

Conviene tener muy en cuenta en la compra de fincas rústicas que la ley reconoce un derecho de retracto a los propietarios de los tierras colindantes. El retracto permite al titular de este derecho el adquirir un terreno en las mismas condiciones en que el vendedor se lo iba a transmitir a un tercero.

Este derecho se excluye cuando la finca rústica que se está vendiendo tenga una superficie superior a una hectárea o cuando las tierras lindantes se encuentren separadas por arroyos, barrancos, caminos u otros accidentes geográficos similares.

Para el ejercicio del derecho, el propietario colindante interesado tiene un plazo nueve días naturales para comunicarlo desde que se produce la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad o, de otro modo, tiene conocimiento de la realización de la venta, lo que suceda antes.

2. Comprobación del carácter del terreno

Por otra parte, algo que también es muy importante es verificar que efectivamente nos encontremos ante un terreno rústico. Para ello, podemos consultar el Catastro o ponernos en contacto con el Ayuntamiento del municipio donde radica la finca.

3. Comprobación de la documentación del terreno

Para asegurarnos de las características del terreno que compramos conviene obtener de manera previa cierta documentación que nos proporcione información sobre las características y el estado jurídico del inmueble rústico. En particular, conviene obtener:

• Certificación catastral descriptiva y gráfica: esto se puede obtener gratuitamente en la sede electrónica del catastro.
• Nota simple de la finca: esto lo obtendremos del Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca, pagando un precio de alrededor de 10 euros.
• Escrituras de la finca: esta documentación se la deberemos solicitar al vendedor.

4. Comprobación sobre accesos a camino público

El acceso a la finca es un aspecto esencial. Por ello, deberemos asegurarnos de que la misma tiene acceso a camino público o tiene suscrito acuerdos o servidumbres que concedan un derecho de paso por las fincas colindantes.

5. Comprobación de las cargas y gravámenes

Deberemos obtener la documentación e información necesaria relativas a las cargas y gravámenes con que se vende, en su caso, la finca rústica. Por ejemplo, si nos subrogamos en una hipoteca deberemos conocer sus condiciones; si compramos la finca con arrendatario, también deberemos conocer el contrato de arrendamiento; y lo mismo con otras cargas como servidumbres o usufructos.

Impuestos de la venta de terrenos rústicos

Como otro tipo de ventas, tenemos que ser conscientes de que la compraventa de terrenos rústicos conlleva el pago de una serie de impuestos, tanto para el vendedor como para el comprador.

En cuanto al vendedor, el impuesto que va a tener que satisfacer es el IRPF en relación con la partida de ganancias patrimoniales. No obstante, este impuesto solo se va a pagar si vendemos la finca por un precio superior al que la adquirimos. En la fecha en que redactamos estas líneas, estas ganancias tributarán a un tipo impositivo entre el 19% y el 26%.

Con respecto al comprador, va a tener que satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la fecha de este artículo, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, este impuesto es del 6% y en Castilla y León del 8%, respecto del precio de venta en escritura.

Por otro lado, el IBI como se sabe es un impuesto periódico que se paga por la propiedad de un bien inmueble. Este impuesto se suele repartir proporcionalmente entre vendedor y comprador en función de la fecha en que se firma la compraventa.

Por último, os dejamos indicado que en las compraventas de fincas rústicas no se paga la plusvalía municipal (IIVTNU). Este impuesto solo se debe pagar cuando lo que se transmite es una finca urbana.

¡Estamos para ayudarte!

Esperamos haberos ayudado con esta publicación. Seáis un agricultor descontento por las políticas, la sequía y la falta de medios, u os encontréis en otra situación, si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.

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