Ya hemos explicado en otras publicaciones lo que suponen las situaciones de copropiedad. En ellas, hay varias personas que son a la vez titulares de un mismo bien o derecho. En esta entrada os vamos a explicar el derecho de retracto que se reconoce a todos los copropietarios cuando se produce la venta del bien o derecho.
Qué es el derecho de retracto entre copropietarios
El derecho de retracto de comuneros lo podemos entender como la facultad que permite a un copropietario adquirir la parte de un bien o derecho en copropiedad en las mismas condiciones que el vendedor que a su vez es copropietario se lo iba a vender a un tercero.
Con la concesión de este derecho a los copropietarios lo que quiere la ley es facilitar que se extingan las situaciones de condominio, debido a los problemas que conlleva que varias personas tengan que ponerse de acuerdo para ejercitar sus derechos sobre un bien.
Ejemplo de derecho de retracto entre comuneros
Quizá se explica más fácil con un ejemplo. Imaginemos que tres personas llamadas Amanda, Beatriz y Carlos tienen un piso en copropiedad cada uno al 33%. Amanda necesita vender su parte del piso porque necesita el dinero en efectivo para otro proyecto. Para ello, vende su cuota del piso a Diego por 100.000 €. En esta situación, haciendo uso del derecho de retracto que el Código Civil concede al resto de comuneros, Beatriz o Carlos podrán decidir ser ellos los que compren la cuota de Amanda por 100.000 €, en lugar de que se venda a Diego. De esta manera, si Beatriz o Carlos adquieren la parte de Amanda, ya tendrán un 66% de la propiedad y sólo pasará a haber dos copropietarios.
Plazo para el ejercicio del derecho de retracto
Es muy importante saber que para el ejercicio del derecho de retracto hay un plazo muy breve. El copropietario interesado tiene un plazo nueve días naturales para comunicarlo desde que se produce la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, de otro modo, tiene conocimiento de la realización de la venta; lo que suceda antes.
Condiciones para el ejercicio del derecho de retracto
Es necesario saber que cuando un comunero decide ejercitar su derecho de retracto tiene que asumir la compra en los mismos términos en que se iba a celebrar el contrato con el tercero al que se iba a vender la parte del bien. Es decir, se tiene que respetar el precio y el resto de cláusulas que se habían pactado con el tercero.
Además, el copropietario que utiliza el retracto va a tener que compensar al comprador inicial con los gastos que le hubiera ocasionado la celebración del contrato (p. ej. pagos de notaría y registro) y también los gastos necesarios y útiles que se hubieran hecho en la cosa vendida (p. ej. en un piso, los gastos de haber dado de alta la luz).
Qué pasa cuando hay varios copropietarios que quieren ejercitar el retracto
En este caso, cuando hay dos o más copropietarios que quieren usar su derecho de retracto, la ley establece que cada uno lo tendrá que hacer a prorrata del porcentaje de propiedad que tenga en la cosa común. Es decir, no se excluye a uno o a otro, sino que se deja que todos adquieran en la misma proporción de sus actuales derechos de copropiedad.
Diferencias con el contrato de extinción de condominio
El acuerdo o contrato de extinción de condominio no es lo mismo que el derecho de retracto. Ya hemos dicho que el derecho de retracto lo ejercita un copropietario cuando hay otro copropietario que quiere vender su parte a un tercero ajeno a la relación de la copropiedad.
Por el contrario, en la extinción de condominio dos o más copropietarios se ponen de acuerdo para que uno transmita a otro su cuota de propiedad a cambio de un precio. Es decir, se trata de un negocio que se celebra directamente entre comuneros y que no involucra a terceros.
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