Introducción
El desahucio y el lanzamiento son figuras centrales en el derecho procesal civil español, especialmente en materia de protección de la propiedad. Este artículo aborda los distintos tipos de desahucio, los procedimientos aplicables a cada uno, la regulación de los lanzamientos, así como los efectos y consecuencias jurídicas derivadas de estos procesos. Se presta apunta también a la protección de los colectivos vulnerables.
1.- Qué es un proceso de desahucio
El desahucio es un procedimiento judicial destinado a recuperar la posesión de un inmueble cuando una persona ocupa la vivienda o local sin título jurídico válido o cuando finaliza un contrato de arrendamiento y el ocupante no desocupa voluntariamente, o en caso de impago de las rentas debidas.
En esencia, el desahucio protege los derechos del propietario, arrendador o poseedor legítimo frente a ocupantes sin derecho a permanecer en el inmueble.
2.- Tipos de desahucio
– Por impago de rentas (arts. 27 LAU y 250.1.1º LEC)
Se produce cuando el arrendatario no abona las rentas acordadas en el contrato.
– Por expiración del contrato (arts. 27 LAU y 250.1.1º LEC)
Se da cuando finaliza el plazo contractual y el arrendatario no desocupa.
– Por precario (art. 250.1.2º LEC)
Se da cuando una persona ocupa un inmueble sin título alguno. Se centra en la falta de derecho de ocupación.
– Por otras causas específicas
Desahucios derivados de resolución judicial, incumplimiento de obligaciones contractuales, ocupaciones ilegales, etc. Pueden estar regulados por normas especiales o por la LEC supletoriamente.
3.- Qué es el lanzamiento
El lanzamiento es la fase final del proceso de desahucio, mediante la cual se ejecuta físicamente la recuperación de la posesión del inmueble. Es el acto que materializa la sentencia estimatoria y puede implicar la presencia de fuerzas de seguridad si el ocupante se resiste, o de terceros que asistan al proceso de recuperación.
4.- Fases del proceso de desahucio
En el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible una demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias.
La iniciativa de acudir a los medios adecuados de solución de controversias puede proceder de una de las partes, de ambas de común acuerdo o bien de una decisión judicial de derivación de las partes a este tipo de medios.
Los métodos de solución de controversias pretenden la evitación de la judicialización de los conflictos, en la búsqueda, si es posible de una solución avenida o consensuada.
Finalizado el proceso de intento de negociación sin acuerdo, las partes quedarán liberadas para el inicio de la vía judicial.
◥ Demanda: El interesado presenta la demanda ante el juzgado, indicando el título que le avala y la causa del desahucio (impago, expiración del contrato o precario).
◥ Emplazamiento: El juzgado notifica al ocupante, otorgándole plazo para contestar. Se comunica a servicios sociales si hay indicios de vulnerabilidad.
◥ Contestación y excepciones: El ocupante puede oponerse alegando causas legales o solicitar suspensión por vulnerabilidad.
◥ Sentencia: El juez decide sobre la procedencia del desahucio y fija la fecha de lanzamiento si procede.
◥ Ejecución y lanzamiento: Se recupera físicamente la vivienda. La ejecución puede aplazarse temporalmente si se acredita vulnerabilidad económica o social.
5.- Efectos y consecuencias del desahucio y lanzamiento
En el desahucio por impago de rentas
Recuperación de la posesión inmediata tras sentencia. Posibilidad de reclamar rentas atrasadas.
En el desahucio por expiración del contrato
Recuperación del inmueble al finalizar el contrato.
En el desahucio por precario
Recuperación de la posesión mediante sentencia. No existe pago de rentas ni indemnización, salvo casos específicos.
Otras causas
Consecuencias dependen de la causa (ej.: incumplimiento de obligaciones contractuales, ocupaciones ilegales).
6.- Asesoramiento de expertos
El proceso de desahucio puede exigir un proceso previo de negociación, el conocimiento de la normativa, y un protocolo de actuaciones dirigidas eficazmente al fin perseguido.
La normativa española, en tiempos recientes, está disminuyendo el nivel de protección de la propiedad y primando la protección social de los ocupantes vulnerables. Cada tipo de desahucio tiene procedimientos específicos, y la suspensión por vulnerabilidad aplica principalmente en vivienda habitual, con efectos que intentan garantizar al ocupante la búsqueda de alternativas habitacionales.
7.- Normativa aplicable a cada tipo de desahucio
Normativa general
Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Regula los procedimientos civiles, incluyendo los desahucios, en sus artículos 250 y siguientes.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Establece las bases del contrato de arrendamiento y las causas que pueden dar lugar al desahucio.
Normativa específica para la protección de inquilinos vulnerables
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Adoptó medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, incluyendo la suspensión de desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero: Prorroga hasta el 31 de diciembre de 2025 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Sonia de Andrés
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