En los últimos años se han vuelto cada vez más populares plataformas como AirBnB que permiten alquilar una vivienda durante un periodo de tiempo corto, normalmente con fines vacacionales o turísticos.
Este tipo de viviendas vacacionales tiene mucha demanda por suponer una alternativa más barata y sencilla que la tradicional reserva en un hotel. Sin embargo, de manera reciente se ha acrecentado la preocupación por los efectos negativos que derivan de este tipo de alquileres, al suponer, por ejemplo, la menor disponibilidad para vivienda de larga estancia y las molestias que los pisos turísticos causan al resto de vecinos.
Prohibición por la comunidad de los pisos turísticos
Ante este panorama, son cada vez más las comunidades de propietarios que se plantean la prohibición en su edificio de alquilar las viviendas con fines turísticos.
La respuesta a si la comunidad puede decidir prohibir los pisos turísticos, de tal forma que los propietarios no pueden alquilar su vivienda con estos fines, es afirmativa.
Requisitos para que sea legal la prohibición
La comunidad, con una mayoría de tres quintos de los propietarios puede prohibir el alquiler turístico. Asimismo, con idéntica mayoría, se puede establecer a los pisos turísticos una contribución superior a los gastos de comunidad.
Para considerar legal la prohibición, tiene que constar de manera clara y expresa en los estatutos de la comunidad o en un acuerdo de junta.
Ejemplo de sentencia
Os dejamos a continuación la decisión del Tribunal Supremo en la Sentencia de 27 de noviembre de 2023 en donde estima la demanda de una comunidad de propietarios y obliga a cesar de explotar como alquiler turístico los pisos de los que una empresa era propietaria. Esta decisión la toma el Tribunal en consideración a que los estatutos de la comunidad prohibían las actividades comerciales en las viviendas.
«De la lectura, ahora, de la escritura de obra nueva y división horizontal, se observa que los predios comunitarios, destinados a vivienda, son diferenciados de las oficinas y locales, y tienen su acceso exclusivo por el portal uno, sito en la calle Progreso (antes Diecinueve de Julio), todo ello con la finalidad pretendida de distinguir los usos empresariales de los meramente residenciales, con evitación de las molestias derivadas del trasiego de personas y cosas.
Si aplicamos los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
En este caso, la actividad desplegada por la parte demandada, en los pisos 17 A) y 17 B), tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de
10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias».
En resumen
Por tanto, debemos tener en cuenta que la comunidad de propietarios puede prohibir el uso de las viviendas para alquiler vacacional o turístico. Así que, por ejemplo, si queremos evitar que otros vecinos utilicen las viviendas para estos usos; o si somos inversores y queremos utilizar los pisos como alquiler vacacional, deberemos de estar muy atentos a lo que la comunidad haya fijado en sus normas a este respecto; y sabiendo que en algún momento se puede establecer un acuerdo en este sentido.
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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