La compraventa de casas modulares: aspectos legales a tener en cuenta

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La compraventa de una vivienda siempre requiere atención y cuidado, pero cuando se trata de casas modulares o prefabricadas, surgen algunas particularidades legales que conviene conocer para evitar problemas. Este tipo de viviendas ha ganado popularidad en los últimos años por su rapidez de construcción, eficiencia energética y, en muchos casos, su menor coste. Sin embargo, su adquisición no es exactamente igual a la de una vivienda tradicional.

¿Qué es una casa modular desde el punto de vista legal?

Una casa modular es una vivienda construida a partir de módulos prefabricados que luego se ensamblan en el terreno donde se ubicará. A diferencia de una caravana o una casa móvil, las casas modulares están pensadas para su instalación fija sobre una parcela. Por eso, desde el punto de vista legal, su naturaleza puede variar según el caso.

La clave está en determinar si la casa modular será considerada bien inmueble o bien mueble. Esta distinción tiene importantes consecuencias legales, sobre todo en lo relativo a licencias, tributos y registros.

• Si la casa modular se fija de manera permanente al suelo y se conecta a suministros (agua, luz, saneamiento…), lo más habitual es que se considere bien inmueble. En este caso, se requerirá licencia urbanística y la casa deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

• Si la instalación no es permanente, podría considerarse bien mueble, con menos requisitos legales, pero también con limitaciones importantes para su uso como residencia habitual.

¿Qué permisos necesito para instalar una casa modular?

Si la casa modular se instala de forma permanente, necesitas prácticamente los mismos permisos que para construir una vivienda tradicional:

• Licencia urbanística municipal, que dependerá de la normativa del Ayuntamiento donde se ubique la parcela.

• Proyecto técnico visado, firmado por arquitecto o arquitecto técnico.

• Licencia de primera ocupación, una vez terminada la instalación.

• Conexión a suministros, que también requiere autorizaciones y certificaciones técnicas.

Además, debes comprobar que el uso del suelo donde vas a instalar la casa permite la edificación de viviendas, incluso aunque se trate de una construcción modular.

La compraventa de casas modulares: ¿qué contrato firmo?

Otro aspecto importante es el contrato que firmamos al adquirir una casa modular. Dependiendo de cómo se estructure la operación, nos podemos encontrar ante dos escenarios:

1. Compra del inmueble ya instalado en una parcela: Aquí estamos ante una compraventa inmobiliaria clásica, donde el objeto del contrato es una vivienda inscrita en el Registro y un suelo. Será necesaria escritura pública ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad, pago del ITP o IVA, y todos los requisitos habituales.
2. Encargo de una casa modular para instalar en una parcela propia: En este caso, se firma un contrato de compraventa de bien mueble, o incluso un contrato de obra o suministro con instalación, según los términos pactados. En este contrato debe regular:

• El precio total y la forma de pago.

• Los plazos de fabricación y entrega.

• Las características técnicas del módulo o módulos.

• Las responsabilidades por defectos o vicios de construcción.

• Las garantías legales y contractuales.

• La obligación de obtener los permisos necesarios, especificando quién se encargará de ello.

Es muy recomendable que el contrato sea revisado por un abogado, ya que muchas veces se trata de modelos estándar que no protegen suficientemente al comprador.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa modular?

El tratamiento fiscal también varía según el caso:

• Si compras la casa modular como parte de un conjunto (vivienda ya instalada en parcela), se aplicará el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) si es una segunda transmisión, o el IVA (10%) si es una primera transmisión de vivienda nueva.

• Si compras solo el módulo como bien mueble, sin terreno, se aplicará el IVA al 21%, como si fuese un producto manufacturado.

En el caso de que se encargue su construcción a medida, el tipo impositivo puede variar en función de si se destina a uso habitual o no. Por eso es tan importante asesorarse correctamente en cada operación.

Infórmate bien antes de comprar una casa modular

Las casas modulares son una excelente opción para quienes buscan una alternativa eficiente y rápida a la vivienda tradicional, pero su adquisición plantea cuestiones legales que no deben pasarse por alto. Desde la clasificación del bien hasta la fiscalidad, pasando por los permisos de instalación o la redacción del contrato, todo debe quedar bien definido para evitar futuros problemas.

Somos abogados expertos en Derecho Inmobiliario

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

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