Durante la vida de un contrato de arrendamiento, pueden producirse situaciones en las que el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales, ya sea incurriendo en retrasos reiterados en el pago de la renta o, en el peor de los casos, dejando de abonar por completo las mensualidades.
Ante este escenario, el propietario de la vivienda se enfrenta a una doble preocupación: recuperar la posesión de su inmueble y reclamar al arrendatario las cantidades adeudadas. No es extraño que, dadas las circunstancias, el arrendador busque una vía que le permita resolver el conflicto de manera rápida, evitando demoras innecesarias, costes desproporcionados y la incertidumbre de un largo procedimiento judicial. Todo ello mientras, además sigue privado del uso y disfrute de su propio inmueble.
En esta publicación compartimos una experiencia real en la que fue posible abordar esta situación de forma rápida y eficaz, ahorrando tiempo y costes a nuestro cliente, gracias al uso de una vía alternativa, plenamente válida en Derecho: el arbitraje.
Gracias a la inclusión de una cláusula arbitral en el contrato de arrendamiento, se pudo acudir a este mecanismo y obtener un laudo condenatorio que no solo declaró resuelto el contrato, sino que reconoció expresamente el derecho de nuestro cliente a percibir las rentas impagadas.
¿Qué es el arbitraje? Cláusula arbitral en el contrato de arrendamiento.
Cómo indicábamos, logramos resolver con eficacia el conflicto de nuestro cliente acudiendo al arbitraje. Ahora bien, conviene detenerse un momento para responder a una pregunta esencial, ¿qué es exactamente el arbitraje?
El arbitraje no es más que otra vía alternativa para la resolución de conflictos, pero se caracteriza por su naturaleza extrajudicial, lo que implica que el proceso se desarrolla al margen de los tribunales ordinarios. La diferencia radica en que, en estos casos, son las propias partes las que deben acordar resolver los conflictos que puedan surgir en el marco de una relación contractual, como puede ser un contrato de alquiler, mediante arbitraje.
En contrate con lo que sucede en la jurisdicción ordinaria, la resolución no corresponde a un juez, sino a un árbitro o a una institución arbitral. El árbitro es un profesional independiente, neutral y con formación jurídica, encargado de analizar el fondo del asunto y emitir una decisión definitiva, conocida como laudo arbitral.
Este laudo posee plena fuerza vinculante para ambas partes, que están obligadas a acatarlo. En caso de incumplimiento por alguna de ellas, la parte perjudicada puede solicitar ante la jurisdicción ordinaria la ejecución forzosa del laudo, con el mismo efecto y garantías que una sentencia judicial.
Las controversias derivadas de un contrato de arrendamiento se resuelven siguiendo las normas establecidas por la institución arbitral correspondiente, así como por la Ley de Arbitraje, la Ley de Arrendamiento Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el caso que nos ocupa, el contrato incluía de manera expresa una cláusula arbitral, lo que significa que, al firmarlo, ambas partes acordaron voluntariamente resolver cualquier conflicto a través de este mecanismo.
El caso conceto: cómo resolvimos el conflicto mediante arbitraje
Uno de nuestros clientes había arrendado un inmueble de su propiedad mediante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en el que incluyó expresamente una cláusula de sometimiento a arbitraje para la resolución de cualquier conflicto derivado de la relación contractual.
Con el tiempo, la arrendataria dejó de abonar las rentas pactadas, acumulando una deuda significativa durante más de un año. Ante esta situación de incumplimiento prolongado, y gracias a la cláusula arbitral previamente pactada, activamos el procedimiento correspondiente ante la institución arbitral designada en el propio contrato.
Presentamos una demanda de arbitraje en la que solicitamos la resolución del contrato, la condena a la arrendataria al desalojo del inmueble, el pago de las cantidades debidas, así como la condena en costas del procedimiento.
En el plazo de un mes, obtuvimos el laudo arbitral dictado por el árbitro designado por la institución, que estimó íntegramente nuestras pretensiones. En consecuencia, en un tiempo notablemente inferior al de la vía judicial ordinaria, logramos que nuestro cliente obtuviera la resolución del contrato, recuperase la posesión de su inmueble y las rentas adecuadas, y que se impusieran las costas del arbitraje a la parte contraria.
¿Qué sucede si la parte condenada no cumple el laudo arbitral?
Pese a la firmeza del laudo arbitral, puede ocurrir que la condenada no cumpla voluntariamente con lo establecido en el laudo.
En tal supuesto, resulta necesario acudir a la jurisdicción ordinaria e interponer una demanda de ejecución del laudo, en virtud de su fuerza ejecutiva. Por medio de la misma, es posible solicitar a los tribunales tanto el desalojo forzoso de la inquilina, como el embargo de sus bienes y derechos con el fin de satisfacer las cantidades adeudadas, incluyendo las rentas impagadas, los intereses legales y las costas del procedimiento de ejecución.
Conclusión
Este caso real demuestra cómo el arbitraje permitió resolver un impago prolongado de forma rápida y efectiva, recuperando el inmueble y las rentas adeudadas sin necesidad de un largo proceso judicial.
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Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de asesoraros con la profesionalidad y cercanía que nos caracterizan.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Nicoleta Sora
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