La subrogación en el arrendamiento tras el divorcio

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Ambos estáis casados y estáis viviendo de alquiler. Por desgracia, se produce el divorcio entre vosotros. Como medidas del divorcio, se acuerde atribuir a uno de vosotros el uso de la vivienda familiar. Sin embargo, resulta que el contrato de alquiler está a nombre del otro. ¿Qué ocurre en estos casos con el contrato de alquiler? ¿Se puede continuar con dicho contrato por quien tiene el derecho a usar la casa? En esta publicación damos respuestas a estas preguntas, haciendo especial referencia a la facultad de subrogación en el contrato de alquiler tras el divorcio.

Qué ocurre con el arrendamiento tras el divorcio

Las formas de uso de los inmuebles están cambiando. Cada vez es más común que las personas tengan que optar por vivir de alquiler por no tener los medios para poder afrontar la entrada de una hipoteca y comprar una casa. Por tanto, es más y más normal que las parejas jóvenes que se casan empiecen viviendo en alquiler.

En esta situación, se puede producir el divorcio y con el mismo, como hemos comentado otras veces, se puede acordar que el uso de la vivienda familiar se atribuya en exclusiva a uno de los cónyuges y a los hijos que queden bajo su custodia. De esta forma, es necesario considerar cómo afecta al alquiler el divorcio. Hay que distinguir entre tres supuestos:

1. Si los dos cónyuges firmaron el contrato: en este caso, no habrá ningún problema de cara al alquiler. Hay una correspondencia entre quien aparece en el contrato como titular y quien hace uso de la vivienda.

2. Si el cónyuge al que se le atribuye la casa es el que firmó el contrato: ocurre lo mismo que en el caso anterior, no habrá problema de cara al propietario porque quien usa la vivienda es quien aparece en el contrato.

3. Si el cónyuge que tiene que abandonar la casa es el que firmó el contrato: es en este último caso donde pueden surgir problemas respecto a la continuidad del arrendamiento. Aquí, para asegurar la vigencia del contrato, al haber una disparidad entre la persona a la que se le ha atribuido el uso por el divorcio y la que aparece como inquilino del contrato de arrendamiento, es necesario llevar a cabo un cambio de titularidad (subrogación) en los términos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La facultad de subrogación en el arrendamiento

La subrogación es el término jurídico que utilizamos para hacer referencia a la situación en donde una persona se coloca en la posición de otra, pasando a ser la titular de los derechos y obligaciones que corresponden a tal posición.

En principio, los derechos y obligaciones de un contrato solo los tienen las partes del mismo. En un contrato de alquiler, el que tiene derecho a utilizar la casa es solo el que aparezca como inquilino y no otra persona. El casero tiene derecho a negarse a que utilice su casa una persona que no ha firmado un contrato de arrendamiento con él.

Por lo tanto, para que tenga lugar un cambio en la persona que aparece en el contrato como inquilino es necesario llevar a cabo una subrogación. Debemos saber que, de normal, para que se produzca la subrogación tiene que haber un acuerdo tripartito: tienen que estar conformes la persona que «sale» del contrato, la persona que «entra» y la otra parte que ya estaba.

Ahora bien, en la situación que hemos descrito más arriba, la Ley de Arrendamientos Urbanos, consciente de los problemas que pueden ocurrir en estos casos de divorcio en donde se atribuye el uso de la vivienda a quien no aparece en el contrato como inquilino, ha flexibilizado los anteriores requisitos. En particular, es relevante saber que no es necesario que el casero esté de acuerdo para que se produzca la subrogación.

Los requisitos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para que se produzca la subrogación en el contrato de alquiler en estos casos se determinan en su artículo 15 que os reproducimos a continuación.

Es decir, de acuerdo con la Ley, para que se produzca la subrogación en el contrato de alquiler tienen que cumplirse dos circunstancias:

1. Que el uso de la vivienda familiar se hubiese atribuido al cónyuge no arrendatario de forma permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir del contrato.

2. Que dicho cónyuge comunique al arrendador su voluntad de convertirse en titular del contrato en un plazo no superior a dos meses desde que se recibe la sentencia de divorcio que acuerda el derecho de uso sobre la vivienda familiar.

Cumplidos estos dos requisitos, se producirá la subrogación del cónyuge no arrendatario al que se le ha concedido el derecho de uso de la vivienda familiar en el divorcio. Así, no será necesario el consentimiento del propietario.

El contrato de arrendamiento y el matrimonio en gananciales

Para completar esta publicación, también queremos hacer mención al supuesto en donde el contrato de alquiler de la vivienda habitual fue firmado por uno solo de los cónyuges, pero estando estos casados en gananciales. Aquí nos podemos preguntar si se aplica lo que hemos indicado anteriormente ya que, podríamos considerar que, a pesar de firmar el contrato de alquiler uno solo de los cónyuges, por ser el régimen de gananciales se debe entender que los dos son titulares del contrato.

Pues bien, la solución que se ha dado a esta cuestión por nuestros tribunales es que el hecho de haberse casado en gananciales no convierte directamente a los dos cónyuges en titulares del contrato. Esto es así porque el contrato de arrendamiento genera obligaciones personales que solo se extienden a las partes firmantes. Por tanto, habrá que estar a las pautas dadas anteriormente, a pesar de que nos encontremos ante un matrimonio casado en gananciales.

¡Estamos para ayudarte!

Esperamos que esta publicación os haya sido útil. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.

Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado

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