Las comunidades de propietarios se basan en relaciones de vecindad en donde cada propietario tiene su piso, pero tiene que compartir y convivir en los elementos comunes del edificio con el resto. En la vida de las comunidades se toman muy diversas decisiones. En ocasiones ocurre que un acuerdo que se ha tomado en beneficio comunitario puede perjudicar puntualmente a uno o varios vecinos que tienen que soportar lo acordado por la mayoría legal.
Obras y actuaciones de la comunidad que afectan a una vivienda
Ocurre con frecuencia que la junta de propietarios puede decidir llevar a cabo una obra, una instalación o una modificación cuyo acometimiento afecta particularmente a una o varias viviendas.
En estos casos, se lleva a cabo una actuación que beneficia al común de los vecinos, pero que, sin embargo, también supone una especial carga e inconveniente para unos pocos de ellos.
Por lo tanto, aquí deberemos determinar hasta qué punto los vecinos afectados están obligados a tolerar las obras e instalaciones de la comunidad y cuando van a tener derecho a recibir una indemnización en caso de que se produzca una limitación de su derecho a usar y disfrutar su vivienda.
La regla general de la obligación de los propietarios de soportar las actuaciones comunitarias
Para resolver esta cuestión debemos tomar como referente el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual contiene las obligaciones de los propietarios de una comunidad de vecinos. Concretamente, el apartado que nos interesa es el 9.1.c), que establece la siguiente obligación:
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Es decir, la Ley de Propiedad Horizontal determina que la regla general es que los propietarios deben soportar las actuaciones comunitarias a pesar de que puedan afectar a sus pisos o locales. El presupuesto de esta obligación de los propietarios es que los acuerdos que decidan las actuaciones se adopten con las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, como podemos ver, el propio artículo especifica que el propietario va a tener derecho a que la comunidad le compense por los daños y perjuicios que el vecino sufra con motivo de las actuaciones comunitarias.
El derecho del propietario afectado a recibir una indemnización de daños y perjuicios
La indemnización de daños y perjuicios tiene la finalidad en nuestro derecho de compensar a una persona que ha sufrido una afección negativa en su persona o patrimonio. Su finalidad es la de colocar a esa persona en la misma situación en la que se encontrase de no haberse producido el daño.
A la hora de valorar la indemnización de daños y perjuicios que puede tener que abonar la comunidad al vecino perjudicado por las obras del edificio se deben de tener especialmente en cuenta tres factores.
◥Culpa o negligencia de la comunidad: si los daños causados al vecino se deben a la culpa o negligencia de la comunidad (por ejemplo, daño por retraso de una intervención cuando se venía reclamando por los vecinos), entonces la indemnización procederá en la mayoría de ocasiones.
◥Tolerancia o negativa del vecino afectado en los acuerdos adoptados: para tener derecho a indemnización es importante que el vecino haya mostrado su disconformidad con los inconvenientes que se le causa y que haya solicitado una indemnización por los mismos.
◥ Afección de la obra a la generalidad de los vecinos: para valorar el derecho a indemnización debemos considerar de qué forma afecta a la obra al conjunto de los vecinos. La indemnización está prevista para supuestos en donde solo uno o unos pocos vecinos se ven especialmente afectados por las obras a realizar. Sin embargo, cuando se trata de una obra que resulta inconveniente para todos los vecinos por igual (por ejemplo, la instalación de ascensor) la indemnización no suele ser procedente debido a que el sacrificio es común.
Ejemplos de reclamaciones a la comunidad por ser inhabitable la vivienda
Ejemplo 1 – Sentencia Audiencia Provincial Álava de 13/10/2011
Esta sentencia trata el caso de una comunidad que por orden del Ayuntamiento debe de realizar obras en la cubierta y la fachada del edificio para adecuarlas a la normativa vigente. Debido a las obras, dos vecinos se ven especialmente perjudicados, porque las actuaciones requieren que desocupen su vivienda, sin poder habitar en ella. Por esta razón, estos vecinos alquilan otra vivienda donde poder vivir mientras duran las obras y reclaman a la comunidad como daños y perjuicios esos pagos de alquiler.
La Audiencia Provincial valora que efectivamente las obras afectan en particular a estos vecinos y que la comunidad viene obligada a indemnizarles por el periodo que no han podido habitar su vivienda. Os dejamos a continuación un extracto de la sentencia del tribunal:
«El comunero tiene derecho a que la Comunidad le resarza por los posibles daños y perjuicios que el uso de su inmueble le suponga, el propio art. 9.1.c) LPH prevé expresamente esta opción, de tal manera que en virtud de la correspondiente prueba el propietario podrá reclamar a la Comunidad los daños que se le produzcan, incluido el propio daño producido por las molestias del no uso del inmueble y la necesidad de alquilar otro como ocurre en nuestro caso.
Así, en el caso de que las obras originen la inhabitabilidad de la vivienda o el cierre del negocio es evidente que debe resarcir la Comunidad los daños y perjuicios causados por la necesidad de desalojo. Es lógico que alguna compensación deba ofrecerse al propietario afectado, pues es evidente el perjuicio que sufre al soportar en su vivienda o local unas obras de las que se van a beneficiar el resto de los propietarios, pese al mandato de solidaridad que inspira el régimen legal de la Propiedad Horizontal».
Ejemplo 2 – Sentencia Audiencia Provincial Burgos de 29/03/2022
En este caso, también nos encontramos ante una comunidad que tiene que realizar unas importantes obras en el edificio, a requerimiento del Ayuntamiento, por riesgo de ruina. Se debía vaciar el edificio y reconstruirlo. De esta manera, todos los vecinos tenían que abandonar sus viviendas.
Una vecina decide reclamar a la comunidad por haber tenido que abandonar su vivienda, pidiendo los alquileres que ha tenido que pagar para vivir en otra casa mientras durasen las obras.
En este caso, la Audiencia Provincial de Burgos rechaza la reclamación porque considera que las obras causaban que todos los vecinos tuviesen que abandonar la vivienda y que las reformas iban a redundar en un beneficio también común. Os citamos una parte de la sentencia a continuación.
«Por obras de reparación a que se refiere el precepto han de entenderse aquéllas que van dirigidas a proporcionar el más adecuado uso y disfrute del inmueble a los vecinos. En el caso de autos sucede que se trata de una obra de rehabilitación integral del edificio, con vaciado completo de su interior, lo que fue debidamente acordado en Junta de propietarios sin impugnación alguna, pues aunque la actora en alguna ocasión manifestó su desacuerdo nunca impugnó los acuerdos que fueron válidamente adoptados por la Junta relativos a la rehabilitación integral del edificio situado en el Casco histórico de Burgos, ni sobre la necesidad de que todos los vecinos, y no solo la actora, desalojasen el inmueble mientras durase su ejecución, desocupación que en todo caso hubiera sido necesaria de acometerse las obras de rehabilitación, sin el vaciado, conforme ordenó el Ayuntamiento en la resolución de 25 de mayo de 2005 (doc. 2 de la contestación). La rehabilitación que estaba prevista inicialmente se ejecutase aproximadamente en un año, se ha demorado casi ocho como consecuencia de la declaración de concurso de la empresa constructora contratada para tal fin.
En estas circunstancias la Sala entiende que la comunidad de propietarios demandada no tiene ninguna obligación de indemnizar a la actora por los perjuicios derivados de la desocupación del inmueble, dado que las obras no le perjudicaron solo a ella sino que han afectado por igual a todos los vecinos que integran la comunidad de propietarios, quienes tampoco han podido disfrutar de su piso o local mientras han durado las obras, además la rehabilitación integral ha redundado en un beneficio para toda la comunidad revalorizando un edificio que estaba en estado semiruinoso desde hacía más de dos décadas (expediente administrativo de ruina se inicia en el año 1996)».
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Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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