Una vez se ha pagado la hipoteca en su totalidad es necesario llevar a cabo la cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad. De esta manera, nos aseguraremos de que nuestro bien inmueble se quede libre de cargas para poder disponer de él como queramos, ya sea para venderlo a un tercero o para conseguir otra hipoteca para financiar otro proyecto.
Como es sabido, para cancelar la hipoteca es necesario realizar con el banco que la concedió una serie de trámites. Entre ellos, el banco tiene que expedir un certificado de deuda cero y firmar una escritura de cancelación de hipoteca ante el notario. Pero, ¿qué pasa si el banco se niega a llevar esto a cabo? ¿Tenemos derecho y podemos reclamar en caso de que no lo haga? En este artículo explicamos qué podemos hacer en estos casos.
Qué es la cancelación de la hipoteca
La cancelación de la hipoteca es el acto por el que se hace constar en el Registro de la Propiedad que ya ha quedado pagado el préstamo del banco y, por tanto, que se tiene que extinguir la hipoteca que en su día se constituyó y que se reflejó en el Registro.
Cuáles son los trámites para cancelar la hipoteca
Tenemos un artículo donde explicamos todo esto en detalle. Os lo resumimos aquí:
1. Conseguir del banco que concedió el préstamo un certificado de cancelación económica (también llamado de deuda cero) para acreditar que la hipoteca se ha pagado por completo.
2. Firmar la escritura de cancelación de hipoteca. Para ello, un apoderado del banco tiene que ir a la notaría para firmar.
3. Liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados en las oficinas tributarias de la Comunidad Autónoma competente.
4. Inscribir la escritura en el Registro de la propiedad.
Qué ocurre si el banco no realiza los trámites para cancelar la hipoteca
Como acabamos de ver, para realizar la cancelación de la hipoteca es necesaria la colaboración del banco. Puede ocurrir, por unas razones u otras (requisitos administrativos, retrasos, etc.), que el banco no quiera o no pueda realizar estos trámites. En estos casos, nos podemos preguntar qué hacer para conseguir inscribir en el Registro la cancelación de la hipoteca que ha quedado pagada.
Lo primero que podremos hacer es presentar una queja al servicio de atención al cliente o mandarle al banco una comunicación formal (burofax) reclamando que solicitamos se lleven a cabo los trámites para cancelar la hipoteca.
Si el banco no nos contesta, o lo hace rechazando nuestra petición, podremos interponer una reclamación ante el Banco de España. Lo que decida el Banco de España no tiene por qué cumplirse obligatoriamente por el banco. Sin embargo, suele ser un aliciente para que los bancos accedan que el Banco de España resuelva a favor del cliente.
Finalmente, si tampoco de esa forma conseguimos que el banco haga los trámites para cancelar la hipoteca, podremos acudir a la vía judicial para que un juez declare la cancelación de la hipoteca.
Cancelación de la hipoteca por el juez
De acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si la persona que tiene que otorgar su consentimiento para que se produzca la cancelación (en nuestro caso el banco que dio el préstamo) no lo hace, es posible solicitárselo al juez para que sea él quien lo haga.
Artículo 82 – Ley Hipotecaria
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
Quién puede solicitar la cancelación de la hipoteca al juez
Puede presentar una demanda solicitando la cancelación de la hipoteca al juez cualquier persona que tenga un derecho sobre el bien inmueble que está gravado con la hipoteca que se quiere cancelar. En la mayor parte de los casos, este interesado va a ser principalmente el propietario del bien. Esto se regula en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 6 – Ley Hipotecaria
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
- Por el que adquiera el derecho.
- Por el que lo transmita.
- Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Costes del proceso
Para interponer esta demanda es necesario contar con abogado y procurador para que nos representan y defiendan en el juicio. En caso de ganar la demanda, estos costes se pagarán por el banco que ha provocado el tener que ir a juicio.
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Esperamos haberos ayudado con esta publicación. Si necesitáis nuestra ayuda en esta materia o en una cuestión relacionada, en AINOS estaremos encantados de atenderos.
Escrito por: AINOS ABOGADOS – Alejandro de Grado
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